(리포트 뜯어보기) 주택시장 DSPR vol.3: 새 환경에 적응할 우리의 자세

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안녕하세요. 케이입니다.

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현재 주택시장 관련해 '주택수요 변화' 와 '공급 확대, 신규 분양 시장의 우호적 환경' 이렇게 두 파트로 나누어 본 리포트입니다. 주택가격이 지금까지의 상황과는 조금 다른 양상으로 이어질 것으로 예상하고 계시는데, 우리는 어떤 자세를 가져야 할까요?

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Part 1. 주택수요가 변화한다

1. 거래량과 가격이 이상하다

주택거래 – 매매의 위축 기조 발생
주택시장을 분석함에 있어서 가장 먼저 확인할 부분은 얼마나 거래가 자주 일어나고 있는가이다. 거래량이 충분치 못하다면 기본적인 시장이 잘 작동하지 못할 가능성이 있고, 이에 따라 시장 및 가격을 분석함에 있어서 불확실한 전망이 도출될 수 있다. 결국 충분한 거래량의 확보가 정확한 분석의 기본이 되는 것으로 생각된다.

자료가 가용한 2007년 이후부터의 주택매매 거래량을 살펴보면 2014년 이후 평균 거래량은 14.1만호 수준으로 형성되어 있는데, 이는 이전 거래량 평균수준인 9.4만호 대비 약 49.5%의 증가율을 보여주고 있다. 결국 2015년 이후부터의 주택시장은 예전 대비 활발한 거래가 발생하고 있는 것으로 볼 수 있다. 

서울지역의 거래량은 전국 거래량과는 조금 다른 양상을 보여주고 있다. 서울은 2013년 이후 거래량의 증가속도가 상당히 높은 모습을 보이면서 빠른 증가세를 보였고, 2017년 까지 지속적인 상승을 보여주었으나, 2018년 당시 급격한 가격 상승으로 인하여 거래량 위축이 일시적으로 발생한 것을 볼 수 있다. 이후 다시금 저가 주택에 대한 수요가 증가하는 모습을 보이면서 거래량의 회복이 진행된 것이 확인된다.

 

주택거래량의 절대적인 수준 자체는 전반적으로 증가하였으나 최근 3년여 간의 추이를 나누어 살펴보면 조금 다른 특징을 확인할 수 있다. 2018년 이후부터 전국과 서울의 아파트 거래량은 크게 감소하여 2019년 초반에는 거래량이 크게 위축된 것이 확인된다. 잠시간의 휴식기를 거친 이후 다시금 2019년 하반기부터 거래량의 증가가 나타나고 있다.

코로나19가 발생한 2020년부터는 전반적인 경제상황에 대한 우려와 더불어 자산시장에 대한 불안감에 의하여 주택수요가 급감할 것으로 예상되었으나, 거래량만 살펴보면 2020년 2분기에 일시적 위축 이후 하반기에 들어서서는 다시금 회복되는 모습이었다. 이후 2021년으로 진입하면서 급격하게 가격이 상승한 아파트 가격에 대한 부담에 의하여 거래량 위축이 진행된 것으로 확인된다. 결국 지금의 아파트 거래량은 서울 및 수도권을 위주로 하여 2019년 하반기 이후 급격히 상승한 가격수준을 반영하여 실거주 수요자들의 비용 부담이 높아짐에 따라 거래량이 위축된 것으로 생각된다.

이와 같은 가설은 아파트 외 거래량에서도 확인된다. 서울 지역의 아파트 외 주택 거래량도 아파트와 마찬가지로 2019년 상반기 저점 이후 점진적 거래량 상승을 기록하였지만, 2020년과 2021년에도 추가적인 거래량이 상승한 것을 볼 수 있다. 이는 실거주 수요자들의 주거 이동이 활발히 이루어지고 있는 것으로 해석할 수 있다.

 

주택거래 – 규제 변화에 따른 임대차시장 왜곡
주택의 매매거래량은 코로나19 유행 이후 주택유형별로 시장이 분할되어 실수요자 시장과 자산시장으로의 분화가 진행된 것을 확인할 수 있었다. 그런데 이러한 시장의 분화는 매매와 임대차 등 거래유형에서도 나뉘어지는 것을 볼 수 있다.

직관적으로 2018년 이후 임대차시장에서의 거래량 추이를 살펴보면 두 가지의 특징을 확인할 수 있다. 첫번째 특징은 2020년 이후 전세 거래량이 급격히 줄어들고 있다는 점이다. 최초 2020년 상반기에는 코로나19로 인하여 시장의 위축이 발생한 것으로 볼 수도 있지만, 조금 더 큰 영향을 준 사건은 바로 전월세 상한제와 갱신청구권 등 정책적인 측면에서의 큰 변화인 것으로 생각된다.

 

전월세 상한제
부동산 시장에서 전세 및 월세의 인상률을 제한하는 제도이다.

2010년 들어 전세가가 지속적으로 상승해 그해에만 전체 물가 상승률 2.9%를 훨씬 웃도는 7.1%, 특히 아파트의 경우는 8.8% 상승률을 기록했다. 공급 측면에서는 저금리 기조 속에서 임대 소득을 챙기려는 집주인이 늘면서 전세 물건에서 월세 물건으로 전환되는 경우도 많았고, 수요 측면에서는 장기간 경기 침체로 주택 매매 차익 기대가 줄면서 전세에 대한 수요가 늘었다는 점을 이유로 꼽을 수 있다. 이런 가운데 2011년 2월 9일 민주당 전월세 대책특별위원회(위원장 원혜영)가 '임대차 보호법' 개정안을 내놨다. 내용은 전월세 인상률을 5% 이내로 하고 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간 보장하자는 것이다. 이것이 바로 흔히 말하는 '전월세 상한제'다.

계약갱신청구권
임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말한다.

이와 같은 정책적 변화는 임대인과 임차인 모두 전세시장에서의 운신의 폭을 위축시키는 요인으로 작용하였다. 이에 따라 전세거래량은 2021년 상반기가 종료된 현재까지 영향을 주고 있는 상황으로 보인다. 

전세시장과 비교해보면 월세시장은 조금 다른 양상이다. 보통 전세와 월세 거래량은 동행하여 움직이는 것으로 생각되는데, 일시적으로 2020년 하반기에는 전세거래의 감소와 월세거래의 증가가 동시에 일어난 것으로 확인된다. 전월세갱신청구 등에 의하여 임대인이 기존 전세 형태의 임대를 진행하다가 정책 변경 이후 기존 전세에 월세를 추가로 받으려고 하는 니즈가 반영되었기 때문인 것으로 보인다. 

결국 2020년 하반기 이후 주택매매거래와 임대차거래량의 추이에 대한 결론은 높아진 가격에 의한 실수요자의 선호 주택유형 변화 및 전반적인 매매와 임차거래의 위축인 것으로 해석할 수 있다. 즉 시장 자체의 거래 활성화 측면에서 조금 위축되어 있는 국면인 것으로 생각된다.

 

주택가격 – 급등하는 다른나라보다 더 급등
주택시장에서의 거래량과 더불어 시장의 구성요소로 볼 수 있는 지표는 가격지표이다. 그런데 일반적인 자산시장에서의 분석과 마찬가지로 현재 한국 시장에서의 주택가격이 얼마나 높은지 혹은 낮은 수준인지 상대적으로 비교할 수 있는 지표가 있다. 

먼저 미국과 영국 등 최근 주택가격상승률이 높게 형성되어 있다고 알려져 있는 국가와 각국의 대표 주택가격지수의 추이를 비교하여 현재 한국의 주택가격수준과 상승률을 확인할 수 있다. 2011년을 100pt로 할 때 한국의 주택가격지수는 2013년까지 소폭 상승하는 모습을 보이면서 미국과 영국 대비 높은 모습을 보였던 것이 확인된다. 그러나 이러한 추세는 길게 지속되지 않았던 것으로 확인된다. 2013년 이후 한국과 미국 및 영국의 주택가격지수는 비슷한 양상을 보이면서 특이점 등이 확인되지 않았으나 2016년 이후 미국이 급격하게 주택가격지수가 상승하는 모습이 확인된다. 크기 자체는 높지 않지만 영국의 주택가격지수 역시 한국보다 높은 특징을 보이고 있다. 2021년 현재 한국의 주택가격지수는 영국의 지수보다 높아질 정도로 빠르게 상승한 것을 볼 수 있지만 여전히 미국 주택가격지수보다 낮은 수준에 머물고 있다.

최근의 주택가격은 한국에서 가장 급격하게 상승한 것이 사실인 것으로 확인된다. 2019년 이후 한국의 전년대비 주택가격상승률은 거의 +20%에 육박할 정도로 빠르게 상승하였는데, 이는 미국과 영국 등의 국가에서 상승하고 있는 추세인 10% 초반대의 증가속도와 비교하면 그 속도가 상당히 가팔랐던 것으로 볼 수 있다. 

이와 같은 결과를 종합하자면 현재 한국의 주택가격은 미국과 비교할 때 저평가되어 있는 상황은 맞지만 최근 증가율 자체는 상당히 급격하게 진행된 것을 알 수 있다. 여러 요인이 있겠지만 정책적인 요인과 더불어 금리 하락에 따른 자산수요 증가 및 사회적 이슈화, 그리고 아파트와 서울에 집중된 주택가격 상승이 아니라 전국적으로 전반적인 주택형태 모두가 가격이 상승함에 기인한 것으로 생각된다. 

한국이 급격한 주택가격상승률을 기록한 것과 별개로 미국과 영국을 포함한 전 세계의 주택가격상승률이 급격히 높아진 것을 볼 수 있는데, 이는 코로나19를 경험하면서 확대된 유동성과 금리 하락에 기인한 자산가격 상승인 것으로 해석된다. 물론 국가별로 정책의 차이 및 주택공급 추이에 의한 차별점이 존재하는 것으로 볼 수 있지만, 유동성 효과에 따른 자산가격 상승이 전 세계적인 주택가격 역시 상승시킨 것은 부정할 수 없는 사실인 것으로 생각된다.

 

주택가격 – 전국적인 가격상승 기조의 의미
앞서 확인하였듯이 한국의 주택가격은 미국 등 다른 국가 대비 상대적으로 긴 기간 동안 저평가 국면에 위치하였으나 최근 상승률이 크게 높아진 모습을 보이고 있다. 이러한 현상이 발생하는 원인을 국내 지역별로 구분하여 살펴볼 필요가 있다.

금번 주택가격상승 국면에 대하여 가장 먼저 언급할 수 있는 것은 2020년 이후 한국 전체 주택가격지수 상승은 서울에만 국한된 주택가격 상승이 아니라는 것이다. 수도권의 주택가격상승률을 전년비로 살펴보면 2020년 이후 상승폭이 통계를 작성한 이후 가장 높은 수준을 유지하고 있다는 것이다. 이에 따라 전년비 상승률도 크게 높아진 상황이다. 

이러한 현상이 발생한 이유 역시 확인하여야 하는데, 2013년부터 2017년까지 서울지역의 주택가격상승률은 안정적인 상승률을 기록하고 있었지만, 2018년부터 급격하게 주택가격이 높아짐에 따라 실제 거주를 위한 수요자들이 수도권으로 이동한 것으로 짐작된다. 물론 서울 지역에서도 2020년 이후 전월비 및 전년비 주택가격상승률이 빠르게 상승한 것은 사실이지만, 수요의 성격이 바뀐 것으로 생각된다. 

이와 같은 효과가 연쇄적인 반응을 일으키는 동시에 코로나19 확산이라는 특수한 경제환경이 도래하면서 역사적인 유동성 증가와 금리 하락으로 인하여 전국적인 주택가격 상승현상이 발생한 상황으로 생각된다. 국제비교를 위한 주택가격지수의 상승률이 미국보다 높게 형성되기 위해서는 일부 지역에 국한된 주택가격 상승이 아니라 전반적인 상승이 이루어져야 하는데, 이러한 현상이 실제로 확인된 것으로 판단된다. 결국 금번 주택가격 상승은 기존 2018년 당시 서울의 실수요자 위주 주택거래 활성화로 인한 가격 상승 이후 2차 수요자들이 서울보다는 수도권으로 이동하는 동시에 그동안 눌려있던 수도권 및 지방 주택가격이 동시에 상승하면서 발생한 현상으로 해석된다.

 

주택가격 – 연식별 비교로 수요특성 파악
연식별로 구분하여 주택가격의 추이를 살펴보면 앞서 살펴본 지역별 실수요자의 이동 추이와 함께 다양한 주택수요에 대한 함의를 찾아낼 수 있다. 주택연식별 주택가격상승률은 해당 조사년도 기준 준공된지 5년 단위로 구분하여 각 연식별로 주택가격의 추이를 산출하여 제공하기 때문에 수요 변화를 판단할 수 있다. 

수요의 형태를 정의하자면, 5년 이내 신축아파트는 깨끗한 환경 및 편의를 누림에 있어서 우위를 보이기 때문에 환경수요로 정의할 수 있다. 반면 21년 이상 지난 주택의 경우에는 재건축의 연한이 도래하는 동시에 주택의 노후화가 빠르게 진행되므로 실거주나 환경수요보다는 자산으로써의 수요가 더 높은 것으로 해석할 수 있다. 따라서 11~15년차 주택은 실거주수요로 정의하도록 한다. 

수도권 대비 서울의 주택가격은 지난 2014년부터 2018년까지의 상승률이 더욱 높은 특징을 보이고 있다. 또한 서울지역은 지속적으로 21년 이상 노후아파트의 가격상승률이 다른 연식보다 높은 특징을 보여주고 있다. 이는 자산수요로의 형태가 크게 반영되어 있는 것으로 판단된다. 실거주수요 역시 존재하는데, 실제로 서울지역의 11~15년차 실거주수요용 아파트의 가격상승률이 2017년부터 급등한 것이 확인되고 있다. 이에 따라 실거주 수요자의 주거비 부담이 증가하게 되고 이들은 수도권 신축아파트로 쏠림현상이 발생하게 된 것으로 생각된다. 결국 수도권의 5년 이하 신축아파트의 주택가격 상승률이 급격하게 상승한 것을 확인할 수 있다.

전반적으로 자산수요에 대한 니즈가 서울 지역을 위주로 지속되는 한 수도권 아파트의 주택가격상승률이 신축을 위주로 쉽게 하락하기는 어려울 것으로 보인다. 다만 비교적 노후화된 20년 정도의 연령을 가진 구축 아파트의 수요는 둔화될 가능성이 존재한다.

 

주택가격 – 유형별 가격동향
앞선 연식별 분석결과에서는 수도권과 서울의 수요 특성에서의 차이가 존재한다는 것을 알 수 있었다. 또한 서울보다는 수도권을 중심으로 최근의 환경수요에 따라 더 나은 주거환경에서 주거하고 싶은 니즈가 반영되고 있는 것을 알 수 있었다.

이와 같은 움직임은 전국 단위의 가격 추이를 보더라도 환경수요가 높아지는 것을 확인할 수 있다. 2020년 이후 주택가격상승률은 5년 이하 신축 아파트가 상승을 주도하고 있으며, 이에 따라 전국적인 주택가격지수가 상승하였고, 주요국가와의 비교 결과에서도 상대적으로 빠른 가격 상승이 발생한 것으로 볼 수 있다.

아파트가격이 급격하게 상승하였음에도 불구하고 다른 주택형태인 연립다세대의 가격변화는 아파트의 가격상승폭 대비 상당히 낮은 모습을 보여주고 있다. 이는 결국 실거주 수요에 있어서 환경적인 차이와 함께 자산수요 측면에서도 선호도가 낮은 상황에 기인하는 것으로 생각된다. 그럼에도 불구하고 연립다세대의 주택가격상승률 역시 그 수치는 낮지만 모멘텀 측면에서는 2년여에 걸친 상승기조가 이어지고 있는 것으로 확인된다.

 

모멘텀 (Momentum)
주가 상승 또는 하락 정도를 표현할 때 사용하는 용어로써, 주가 상승 또는 하락 추세(경향) 및 그 원동력을 표현할 때도 사용하는 용어이다.

연식으로 구분해보면 2019년 이전까지는 노후주택에 대한 가격상승률이 크게 높지 않은 모습을 보였지만, 2020년 이후부터는 21년 이상의 연식을 가지는 주택의 가격상승률이 눈에 띄는 것을 확인할 수 있다. 속단하기는 이르지만, 아파트에서의 실거주 환경수요를 반영하여 소규모 단위의 주택 정비 등의 니즈를 반영하고 있는 것으로 생각된다.

이와 같이 주택유형별로 연식을 비교해보면 여전히 자산수요보다는 실거주수요가 높은 연립다세대주택이지만 연쇄적으로 진행되는 주택가격의 지역별 연식별 변화추이에 의하여 주택가격의 전반적 상승이 진행된 것으로 판단된다.

 

2. 실수요자 대출행태와 주택시장

가계부채 – 주택자금대출/기타대출
코로나19 이후 경제 전체적으로 주목되고 있는 부분은 부채와 관련된 것이다. 각국의 경기부양을 위하여 정부 중심의 대규모 재정정책으로 정부부채가 확대되어 있는 상황에서 민간 부문의 부채 역시 급증하고 있다.

사실 미국에서는 이미 테이퍼링에 대한 언급이 지속적으로 이어지고 있으며, 한국도 마찬가지로 여러 이슈가 있겠지만 가계부채 등에 대한 우려를 반영하면서 긴축적 통화정책으로의 전환을 시도하고 있는 중이다. 주택시장과는 조금 다른 이슈이지만 지금 금리인상이 단행된다면 최우선의 목표는 부채 관리인 것으로 해석될 수 있다. 따라서 민간 경제주체들도 기존에 사용하거나 혹은 신규로 취급될 수 있는 부채 접근성에의 변화가 예상된다.

 

테이퍼링 (tapering)
정부가 경제 위기에 대처하기 위해 취했던 양적 완화의 규모를 점진적으로 축소해 나가는 것을 말한다. 출구 전략의 일종이다. 사전적 의미에서 테이퍼링(tapering)은 "점점 가늘어지다", "끝이 뾰족해지다"라는 뜻이다. 테이퍼링이라는 용어는 2013년 5월 23일 벤 버냉키 미국 연방 준비 제도 의장이 의회 증언 도중에 언급하면서 유명한 말이 되었다.

정부는 경제 위기에 대처하기 위해 이자율을 낮추고 채권을 매입하는 등의 방법으로 시장에 통화량을 증가시키는 정책을 취한다. 이러한 양적 완화 정책이 어느 정도 효과를 달성하여 경제가 회복되기 시작할 때, 정부는 출구 전략의 일환으로서 그동안 매입하던 채권의 규모를 점진적으로 축소하는 정책을 취하는데, 이것이 테이퍼링이다. 그런 점에서 테이퍼링은 '양적 완화 축소'라고 해석할 수 있다. 테이퍼링은 출구 전략의 일종이지만 출구 전략과 동일한 의미는 아니다. 정부는 출구 전략을 시행하기 위해 채권 매입 규모를 축소하는 테이퍼링 정책 이외에도 은행 이자율을 올리는 등 다른 방법으로도 통화량을 축소할 수 있다.

한국의 1분기 가계신용은 1765.0조원으로 역대 최고 수준을 지속적으로 갱신하는 중이다. 가계대출을 주택담보대출과 기타대출로 구분할 수 있는데, 최근 10여년간 주택담보대출의 증가속도를 살펴보면 현재 국면은 최근 모멘텀 자체는 상승하고 있지만 증가율이 지난 2015~2017년 대비 높지 않은 상황인 것을 알 수 있다. 이러한 현상이 발생하는 가장 중요한 이유는 신규 대출에 대한 정책적인 규제가 상당히 시행되고 있기 때문인 것으로 생각된다. 정책당국에서의 가계부채에 대한 관리와 더불어 주택가격 안정화를 목표로 하는 정부 측에서의 의지가 반영된 것으로 보인다.

그런데 이러한 기조는 앞선 장에서 언급하였듯이 주택가격과 거래에 있어서 국면의 변화를 가져오게 된 것으로 판단된다. 서울 지역에서의 가격 상승은 결국 서울의 실수요자들의 소득대비 가격수준을 충족하지 못하게 되었고, 이에 따라 실수요자 위주의 수도권 이동이 이루어진 것이다. 대출 담보 물건에 대한 평가금액이 높은 경우 대출을 실행할 수 없는 등의 효과로 인하여 발생한 현상으로 생각된다.

 

정책자금대출 추이의 변화
주택의 실수요자들이 일반적인 금융시장에서의 자본 조달이 정책적 이유에 의하여 힘들어지게 된 부분은 결국 정책자금대출 시장에도 영향을 미칠 수밖에 없다.

지난 2015년 이전까지 주택가격 상승시기에는 대출규제가 상대적으로 크지 않았기 때문에 민간 시장에서의 조달이 주로 이루어지게 되었으나 15년부터 17년까지의 자본조달은 보금자리론 등 정책금융시장에서 상대적으로 유리한 금리를 제공하면서 사용이 늘어났다. 서울을 위주로 한 주택가격 상승이 이루어지기 이전에는 정책자금대출 대상이 되는 주택의 수가 상당히 많았지만, 이후 주택가격 상승률이 급격히 높아지면서 대상 주택이 급감하였고, 이에 따라 정책금융에 대한 실제 실행 정도는 낮아지게 되었다.

 

보금자리론
신규주택구입용도, 전세자금반환 및 기존주택담보대출상환용도로 신청이 가능하며, 대출받은 날부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되어, 향후 금리 변동의 위험을 피하고자 하는 고객에게 적합한 상품입니다.

실제로 보금자리론 신규판매액의 추이를 살펴보면 2013년 상반기와 2016년 하반기, 그리고 2020년 상반기에 급증하는 모습을 보여주었다. 동 시기를 생각해보면, 2013년과 2016년은 주택가격이 상당히 안정되어 있었던 국면이었고, 또한 이 시기 직후 서울을 중심으로 가격이 급등한 경험도 확인할 수 있다.

결국 보금자리론을 통한 주택의 실거주수요가 증가하면서 자연스러운 주택가격 상승이 따라오는 것으로 판단된다(2020년 상반기는 안심전환대출 등으로 인하여 일시적 효과 국면).

2021년 현재 역시 다른 국면보다 보금자리론 신규판매 규모가 높은 국면에 위치하고 있다. 지난해 상반기의 일시적 현상에 따른 판매액 증가를 제외하면, 상품 출시 이후 가장 높은 증가세를 보이는 중이다. 현재의 보금자리론 증가는 서울 위주의 주택가격 상승과 수요의 증가라기보다는 상대적으로 수도권이나 지방지역과 같이 지금까지 주택가격 상승 국면에서 소외된 지역의 실수요 증가와 연결 지어 생각할 수 있다.

 

적격대출은 보금자리론과 다르게 대상 주택의 가격 수준이 더 높은 담보물에 제공되는 정책대출상품으로써, 9억이하 주택에 대한 담보대출을 제공하는 상품이다.

사실 주택가격이 급등하기 이전에는 굳이 보금자리론보다 적격대출이 매력적인 상품이 아니었기 때문에 신규취급액 역시 높은 수준은 아니었다. 따라서 출시 이후 2018년까지는 큰 관심을 받는 상품이 아니었던 것으로 생각된다.

시간이 지나면서 상황이 바뀌게 되고, 2019년 이후부터는 적격대출 신규취급금액이 빠르게 상승하기 시작하는 것을 볼 수 있다. 이는 2017년과 2018년의 주택가격 상승으로 인하여 보금자리론을 적용받지 못하는 주택을 대상으로 실수요자들이 적격대출을 통한 주택수요를 충족하였던 것으로 판단된다. 

결국 주택가격에 따라 정책금융 상품의 수요까지 바뀌게 되는 모습을 보여주었고, 이는 실수요자들의 트렌드를 확인할 수 있는 중요한 근거로 설명할 수 있다. 주택에 대한 실수요는 영원히 존재하는 만큼 정책자금대출의 수요 역시 꾸준히 증가할 것으로 생각된다.

 

LTV, DTI 부족으로 대출접근성 악화
정책금융은 상대적으로 소득수준 및 구매력이 낮은 계층을 대상으로 정부 차원에서 내 집 마련에 대한 자금여력 확보를 지원하기 위한 정책이다. 달리 말하면 실거주를 위한 주택매수 수요는 있으나, 매수 자금을 충분히 확보하지 못한 사람들을 대상으로 한도 및 금리에 대한 지원을 해주는 것이 특징이다.

현재 일반 금융시장에서의 주택담보대출은 규제지역 기준 LTV 가 40%까지 적용되고 있다. 이에 따라 주택가격이 낮은 상황에서도 주택매수를 부담스러워하던 사람들의 경우, 아예 주택매수를 위한 자금마련이 난항을 겪을 수 있다는 것을 의미한다. 따라서 실제 실수요자들은 LTV 를 70%로 적용하는 정책금융상품으로 몰리게 된다.

 

LTV (Loan-To-Value ratio, 담보 인정 비율)
은행 등 대출기관(lender)에서 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산(asset)의 가격에 대비하여 인정해 주는 대출(loan)의 비율을 말하는 금융 용어(financial term)이다. 금융기관은 대출채권에서 부도가 발생될 시 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하고 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있다. 흔히 주택담보대출비율이라고도 한다. 대출자 입장에서는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이라고 생각할 수 있다. 예를 들어 대출자가 시가 2억원 주택을 담보로 최대 1억원까지 대출할 수 있다면 LTV는 50%이다.

그런데 실제로 정책금융상품을 사용한 사람들에게 적용된 LTV 는 개인의 환경에 따라 다르게 형성된다. LTV 를 60% 이상 적용한 대출금액의 비중이 최근들어 높아지고 있으며, 따라서 보금자리론과 디딤돌대출 등 정책금융상품을 수요하는 주택수요자들은 그들의 실제 거주를 위한 주택마련 자금조달에서 보금자리론과 디딤돌대출에서는 거의 최대 한도까지 사용하는 것을 알 수 있다.

 

디딤돌대출
신청대상 :
- 부부합산 연소득 6천만원 (단, 생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만원까지)이하의 무주택 세대주
- 부부합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자 (순자산 기준금액 3.94억원)
신청시기 : 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내
대출금리 : 연 1.85 ~ 2.40% (우대금리 추가적용 가능)

DTI 별 대출금액을 살펴보면 부담스러운 모습이 나타나는 것이 확인된다. DTI 는 소득대비 원리금상환액 비율을 의미하는 것인데, 사실 동 비율이 높아질수록 가계의 구매력 및 생활에 있어서 부담이 높아지게 된다. 따라서 동 비율은 경제 전체의 동력을 확인하는데 중요한 역할을 할 수 있다.

 

DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)
대출받으려는 사람의 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자상환액 비율을 뜻한다.

정책금융상품에서 DTI 가 20% 이하인 대출의 비중은 2011년 이전까지는 전체의 30% 수준으로 형성되어 있었다. 그러나 2011년 이후 2017년까지 거의 50% 정도까지 상승한 것이 확인되는데, 이는 DTI 가 낮은 대출이 증가하였다는 것은 상대적으로 원리금 상환에 대한 부담 수준이 낮았다는 것을 의미한다. 즉 주택시장이 안정적인 국면이었다는 것으로 해석할 수 있다.

그러나 2018년부터 주택가격이 급등하고 이에 따라 대출 금액이 증가게 되면 다시금 DTI 비율이 높아지게 된다. 가격이 높아진 주택을 매수하기 위한 대출금액이 증가하면서 원리금이 증가하기 때문이다.

안심전환대출이 진행되어 일시적으로 낮은 DTI 비율 대출금액이 증가한 2019년을 제외하면 2020년 현재까지 20% 이하의 DTI 비율이 적용된 대출의 비율은 전체 대출의 30% 수준까지 낮아진 것으로 확인된다. 이는 실수요자의 부담 확대로 이어지는 것으로 볼 수 있다.

 

연령별, 지역별 정책금융대출 추이
한편 연령별로 구분하여 대출금액 추이를 살펴보면, 일시적 이벤트가 있었던 2019년 하반기와 2020년 상반기를 제외하면 상대적으로 젊은 세대에서의 대출금액이 전체 대출에서 차지하는 비중이 낮아지는 모습을 보이고 있다.

2011년 당시 30대의 대출비중은 전체 대출의 50% 정도였으나 2018년 말에는 거의 70%에 육박할 정도로 대출에 대한 니즈가 높았던 것으로 볼 수 있다. 그런데 이후 동 비율은 조금씩 낮아지면서 2020년 말 기준으로 60%를 하회하기 시작하였다.

이와 같은 상황은 결국 2020년에 들어오면서 주택가격이 급격히 상승함에 따라 상대적으로 부의 축적 기간이 짧을 수 밖에 없는 젊은 세대가 주택시장에서 밀려나는 모습을 대변하는 것으로 생각된다.

한편 지역별 정책금융상품 대출금 추이를 서울과 수도권 및 지방으로 나누어 살펴보면, 전체 대출금액 중 수도권 대출의 비중이 50%에 육박하였으나 꾸준히 하락하여 2019년 당시에는 30% 수준으로 비중이 줄어들었다. 그러나 2019년 하반기 이후 동 비율은 빠르게 증가하였는데, 이러한 부분이 실수요자들의 수도권 이주와 밀접한 관련을 가진 것으로 생각된다.

한편 서울의 정책금융 대출비중은 2018년 당시 주택가격이 크게 상승하던 시점에서는 20%를 상회하였으나, 최근에는 상대적으로 많이 낮아지면서 2020년 말 기준으로 10%를 하회하는 수준까지 하락하였다. 이는 정책금융을 적용받을 수 있는 대상 주택의 절대적 수가 감소한 것에 기인하는 것으로 볼 수 있다.

서울과 수도권을 제외한 나머지 지역의 정책금융 비중은 큰 추이를 보이지는 않지만 통상 수도권과 반대의 움직임을 보여주는 부분도 참고할 필요가 있다.

 

대출행태서베이 – 실수요자의 니즈 파악
주택시장에서의 실거주 수요자를 대상으로 주로 진행되는 보금자리론의 대출추이와 규모를 앞서 소개하였다. 그렇다면 현재 정책금융을 사용하고자 하는 실수요자들의 인구통계학적 특성에 따른 대출행태에 대하여 살펴보면서 현재 주택시장의 상황과 향후 전망에 대하여 추론할 수 있다.

정책금융 사용 결정과정에서 가장 중요한 고려사항으로 언급되는 것은 당연히 금리수준이다. 시중은행에서의 대출금리와 비교하여 더 낮은 금리를 적용받을 수 있기 때문에 실수요자들의 원리금 상환에 대한 부담이 낮은 것이 사실이다. 실제로 거의 70~80%의 수요자들의 응답에서 금리가 최우선 고려사항인 것으로 나타나고 있다.

보금자리론 금리는 기본적으로 시중은행의 대출금리보다 낮게 형성되는 동시에 만기까지 동일한 금리를 적용받을 수 있다는 측면에서 실수요자들에게 유리한 상품인 것으로 볼 수 있다.

 

그런데 지역별, 연령별로 구분하여 정책금융 선택 시 주요 고려사항을 살펴보면, 서울지역과 2030 세대에서는 다른 집단에 비하여 대출한도에 대한 관심이 높게 형성되어 있다. 이는 당연한 결과인 것으로 볼 수 있다.

서울지역은 주택가격이 비싸기 때문에 조금 더 큰 자금을 조달하기 위하여 대출한도가 중요한 작용을 할 수 있고, 2030세대는 다른 세대에 비하여 축적한 자산이 상대적으로 적기 때문에 많은 대출 규모가 필요한 상황임을 반영하는 것으로 생각된다.

대출조건에 대한 불만족 사항을 조사한 결과 주택가격 규정 및 대출한도 역시 서울과 2030세대를 중심으로 불만족 사항이 증가한 모습을 볼 수 있었다. 그렇다면 현재 적정한 대출한도 수준은 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다.

현재 보금자리론은 규제지역 LTV 가 60% 한도로 설정되어 있는데, 실수요 응답자들은 정책금융에서 필요한 LTV 수준을 60% 이상으로 끌어올릴 필요가 있다고 답하고 있다. 60% 미만으로 언급한 응답자 비중은 전반적으로 10% 내외인 반면 60~80%로 상향이 필요하다고 응답한 비중은 절반이 넘는 것으로 확인된다.

특히 20대의 경우 80% 이상의 LTV 가 적용되어야 한다는 응답을 하는 것은, 동 세대의 자산축적 정도가 다른 세대와 비교할 때 낮은 수준일 가능성이 높기 때문에 조금 더 높은 한도가 적용될 필요가 있는 것으로 응답된다.

 

정책금융 대출을 사용하기 위한 신청자의 조건에 있어서도 현재 규정과 현실은 상당히 동떨어져 있는 것을 알 수 있다. 기본적으로 현재 보금자리론의 신청 조건은 대상 물건이 6억원 이하인 주택이고, 신청자의 소득수준은 7천만원 미만으로 규정되어 있다. 이와 같은 규정은 상당히 오랜 기간동안 유지되고 있다.

그런데 대상 물건의 가격이 어느 정도이면 적절한지를 질문하는 부분에서, 지역은 서울 그리고 연령대는 30대에서 9억원 이상으로 대상 물건을 확대하여야 한다는 의견을 보여주고 있다. 최근 주택가격 상승에 의하여 정책금융을 활용할 수 없는 실수요자들이 상당히 증가하였다는 것을 의미한다.

한편 신청자의 소득수준은 현재 7천만원 미만으로 규정되어 있는데, 어느 정도의 소득 이하이면 보금자리론을 적용받게 하는 것이 좋을지에 대한 조사 결과, 7천만원 미만의 소득이라고 응답한 경우는 전 거주지역과 전 연령대를 통틀어 10%가 채 되지 않는 결과를 보여주고 있다. 대부분의 집단에서 1억원 이상의 소득을 기준점으로 설정해야 한다는 의견이 60% 이상을 차지하고 있는 것으로 확인된다.

이상과 같이 정책금융이 필요한 실거주 수요자들을 대상으로 정책금융의 방향성을 살펴본 결과, 주택시장 상황이 바뀐 현재 상황을 감안한다면 실수요자들이 예전처럼 쉽게 주택시장에 유입되어 매수를 할 수 있는 조건은 아닌 것으로 생각된다.

즉, 이미 가격수준이 높아져 있기 때문에 금융시장을 활용하기 어려워지는 수요층에서는 아직 절대적인 가격수준이 낮은 주택 혹은 이주를 통한 실거주 수요를 충족할 것으로 생각된다. 결국 주택시장에서의 인식과 구조가 조금씩 변화하고 있음을 알 수 있다.

 

3. 주택수요 형태의 추가

주택수요, 형태별 쪼개보기
앞선 2장에서는 주택에 대한 실거주 수요를 위주로 대출시장 분석을 통하여 향후 발생 가능한 실거주 수요량과 가격 등에 대한 전망을 제시하였다. 그런데 이와 같은 실거주 수요 이외에도 주택시장에서는 다양한 수요를 통하여 시장참가자들이 시장에 진입하는 모습을 쉽게 관찰할 수 있다.

주택시장에서의 실거주 수요 이외의 수요는 자산수요, 연금기초자산수요, 신축수요 등으로 구분할 수 있다. 이는 주택이라는 것에 여러 가지의 가치와 활용성을 매길 수 있기 때문이다. 먼저 거주와 관련되어서는 기본적인 실거주수요와 더불어 조금 더 나은 곳에서 살고 싶어하는 환경적인 측면에서의 신축수요 등이 존재하는 것으로 볼 수 있다. 한편 자산의 측면에서는 보유하면서 평가금액의 차익을 얻을 수 있는 자산수요, 임대를 통한 수익 창출 수요 등이 존재하고, 특히 최근에 관심이 높아지는 주택연금에 대한 기초자산으로써의 역할까지 등장하게 되었다.

각 형태의 주택수요는 주요 대상에 있어서 분화가 되어 있는 것으로 생각된다. 즉 주택수요자 각자가 구매 가능한 세그먼트의 주택으로의 수요가 집중되는 경향이 있을 것으로 생각된다. 연령별로 나누어 보면 30대 이하의 세대는 독립과 함께 실거주에 대한 니즈가 가장 강력한 세대이기 때문에 정책금융 적용이 가능한 주택으로의 수요가 집중될 수 있으며, 좀 더 나아가 환경적 측면에서의 신축수요도 이들을 위주로 형성되는 것으로 생각된다.

4050세대는 이미 상당히 축적된 자산을 활용한 투자수요 확대가 이루어지는 세대로써, 향후 재건축 이슈 등을 준비할 필요가 있는 세대이다. 마지막으로 6070세대는 주택연금담보물건을 확보하고 유지하여야 된다는 측면에서 기존 보유주택을 오랜 기간 동안 소유하려고 하는 니즈가 강력한 것으로 판단된다.

 

자산수요의 큰 그림 - 매매가와 전월세
가계라는 경제주체의 입장에서 자산가치의 변화가 가져올 수 있는 경제학적인 변화는 바로 구매력의 변동이다. 부의 효과(wealth effect)로 설명할 수 있는 소비지출 가능성의 향방을 알 수 있기 때문에 경제를 분석함에 있어서 중요한 요소로 작용한다.

 

Wealth Effect (부의 효과, 자산효과)
자산가치가 상승하면 소비도 증가하는 현상을 말한다. 경제학 이론에서도 소득과 함께 자산가치를 소비의 중요한 결정요인으로 정의하고 있다.

주식과 같은 일반적인 금융상품의 투자에는 결국 수익률이 중요하다. 저렴한 가격에 상품을 구매해서 안정적인 배당 혹은 높은 가격에 매도하는 행동이 나타나게 된다. 주택시장도 마찬가지이다. 낮은 가격에 주택매수 후 여러 형태로 자산을 운용하여 높은 수익을 실현하는 목적이 자산으로써의 역할을 다하는 것으로 볼 수 있다.

최근 주택시장에서의 수익률 변화는 단지 매매가격의 변동으로만 설명할 수 없다. 주택거래에서 파생되는 임대차시장과 대출시장을 동시에 살펴볼 필요가 있다. 먼저 전세 등 임대차시장에서의 가격변화는 정책의 변화가 주도하고 있다. 전월세 갱신청구권 등의 정책은 전세가격을 일시에 상승시켰으며, 향후 기조에서도 안정적으로 가격을 높일 수 있는 근거를 마련해 준 것으로 생각된다.

대출시장에서의 변화도 고려할 필요가 있다. 최근 정책적 판단에 의하여 기준금리 인상 등의 움직임이 본격적으로 도래할 가능성이 높은 국면이고, 이에 따라 시장금리 및 대출금리 역시 상향조정될 것으로 시장에서는 전망되고 있다. 금리수준이 높아진다면 임대인의 입장에서는 월세비중을 줄이고 전세로의 전환을 통하여 높아진 금리를 이용하여 조금 더 높은 수익을 얻을 수 있게 된다.

 

실거주수요 측면에서 금리의 상승은 주택매수 의지를 둔화시키는 요인으로 작용할 수 있기 때문에 매매가격이 크게 변화하지 않는 상황에서 전세가격이 높아지는 상황이 지속된다면 자산수요 측면에서의 주택에 대한 니즈는 높아질 가능성이 있다. 소위 갭투자로 불리는 임대차계약을 동반한 매매거래가 다시금 활성화될 수 있을 것으로 생각된다.

다만 현재 정책적인 규제는 이와 같은 주택거래가 단기 보유 후 매도와 같이 짧은 기간동안의 차익을 도모하는 형태보다는 조금 더 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 창출할 수 있는 자산운용으로 진행될 것으로 생각된다. 취득, 보유, 양도 과정에서 발생하는 조세를 감안한다면 단순히 자산운용적인 측면에서의 주택거래는 줄어들 것으로 보인다.

 

자산수요의 큰 그림 – PIR 의 국제비교
Price Income Ratio 를 역으로 생각해보면 자산으로써의 주택의 매력도를 확인할 수 있다. 소득대비 주택가격의 비율을 의미하는 것인데, OECD 에서는 주요국가들의 소득대비 가격비율을 2015년을 기준으로 하여 지수 형태로 제공하고 있다. 동 비율이 낮은 수준에 위치한다면 상대적으로 저평가 구간인 것으로 해석할 수 있고, 이는 주택의 자산으로써의 매력도가 높은 상황인 것으로 볼 수 있다.

 

Price Income Ratio (PIR, 소득 대비 주택가격 비율)
가구의 연평균 소득으로 특정 국가나 지역의 주택을 구입하는데 어느정도의 시간이 걸리는지를 대략적으로 측정할 수 있는 지표이다. PIR이 25라는 뜻은 해당 가구가 1년간 번 돈을 한 푼도 안 쓰고 25년 동안 모아야 주택 한 채를 구입할 수 있다는 뜻이다.

OECD (Organization for Economic Cooperation and Development, 경제협력개발기구 )
세계적인 국제기구 중 하나이다. 회원들 중엔 민주주의와 시장경제가 제대로 안착된 선진국이 많은 편이지만 아닌 경우도 있다. OECD의 목적은 경제 성장, 개발도상국 원조, 무역의 확대 등이고 활동은 경제 정책의 조정, 무역 문제의 검토, 산업 정책의 검토, 환경 문제, 개발도상국의 원조 문제 논의 등의 일을 한다.

 

2021년 1분기 현재 한국의 PIR 은 99.6pt 를 기록하면서 2015년 당시 수준인 100pt 를 거의 회복한 것으로 볼 수 있다. 그런데 다른 국가들과 비교해보면 상당히 낮은 수준에 머물러 있었던 상황이었다. 특히 2019년 3분기부터 2020년 3분기까지는 전 세계에서 가장 낮은 수준의 PIR 을 기록하면서 전 세계적인 저평가 구간에 위치했었던 것으로 생각된다. 결국 자산으로써의 주택수요가 확대되면서 최근의 주택가격 상승을 주도한 요인 중 하나였던 것으로도 볼 수 있다.

PIR 의 개념은 결국 개인이 벌어들이는 임금 혹은 자본소득과 주택가격을 비교하는데, 다른 국가들과 비교하여 한국의 경우에는 글로벌 금융위기 이후부터 매우 안정적인, 혹은 상당한 수준의 경제성장률을 기록했던 만큼 소득수준이 높아졌음에도 불구하고 주택가격은 오히려 경제규모의 증가보다 낮은 수준으로 상승한 것으로 생각된다.

결국 이와 같은 관점에서 주택의 자산으로써의 수요는 다른 국가의 주택시장보다 상대적으로 저평가되어 있는 상황인 것에 따른 매력도가 부각될 수 있다. 다만 2019년 이후 한국의 PIR 은 안정적인 상승 궤적을 보여주면서 조금씩 저평가 영역이 해소되고 있는 것으로 확인된다.

 

다른 자산과의 비교 - 주택시총 vs. 주식시총
주택이 자산으로써의 역할을 하게 된다면, 그 증가세는 다른 자산과 마찬가지로 경제성장에 기인한 경제 전체 규모의 확대에 따라 당연히 그 시장 자체의 규모도 커지게 된다. 한나라의 경제가 발전할수록 해당 국가가 보유하고 있는 자산을 필요로 하거나 투자의 매력도가 높고 안정적인 자산이 되기 때문이다.

한국의 주택자산 시가총액이 조사되기 시작한 95년부터 지금까지의 주택시가총액 증가율과 명목 GDP 의 증가율을 동시에 도식화해보면 다음과 같다.

 

명목 GDP
물가 상승분의 고려 여부에 따라 명목 GDP와 실질 GDP로 나뉜다. 
- 명목 GDP: 당해연도 생산량 * 현재가격으로 계산한다. 물가변화를 고려하지 않고 단순히 화폐액으로 계산된 국민소득이다.
- 실질 GDP: 기준연도 생산량 * 기준년도 가격으로 계산한다. 물가변화를 고려하여 구체적인 재화의 수량으로 계산된 국민소득이다.

실질 GDP는 명목 GDP와는 달리 과대, 과소평가할 위험이 없으므로 과거 대비 경제 비교, 경제성장률을 지칭할 때는 이 실질 GDP가 쓰인다.

 

전반적인 궤적은 명목 GDP 의 증가율과 주택시총 증가율이 유사한 움직임을 보이는 것으로 확인되지만, 2002~2007년까지의 주택시총 증가율은 명목 GDP 의 증가율을 소폭 앞서고 있는 것으로 확인된다. 이는 경제 전체의 물가상승률보다 국민소득의 증가폭이 더 높았던 시기였고, 이에 따라 물가가 반영되지 않는 주택시총의 규모가 명목 GDP 대비 더 큰 상승폭을 가진 것으로 생각된다.

마찬가지의 관점에서 2016년 이후 한국의 물가상승률은 중앙은행의 물가안정목표치인 2%를 하회하는 기간이 많았고, 이에 따라 명목 GDP 대비 주택시총 증가속도가 더 높았던 것으로 보인다. 단, KOSPI 시가총액의 변동 및 궤적과 비교해보면 금융시장의 시가총액 증가율은 변동성이 상당히 크고, 시총의 흐름 역시 명목 GDP 와는 조금 다른 움직임을 가진다는 점을 감안한다면, 경제의 성장과 더불어 주택시장의 규모도 동일한 궤적을 보이는 것에 유념해야 한다.

 

KOSPI (KOrea Composite Stock Price Index, 코스피, 한국종합주가지수)
한국거래소의 유가증권시장에 상장된 회사들의 주식에 대한 총합인 시가총액의 기준시점과 비교시점을 비교하여 나타낸 지표다. 원래 명칭은 종합주가지수였으나, 2005년 11월 1일부터 현재 이름으로 바뀌어 사용되고 있다.

주택시장 시가총액 자료가 가용한 1995년부터 경제규모(명목 GDP), 금융시장규모(KOSPI 시총), 주택시장 규모(주택 시총)의 추이를 살펴보면 조금 더 극명한 차이를 확인할 수 있다. 세 지표의 움직임을 1995년을 100pt 로 하여 증가폭을 도출하여 그 추이를 살펴본 결과 다음과 같은 의미를 도출할 수 있다.

먼저 경제규모는 시간의 흐름에 따라 매우 안정적인 성장이 진행되는 것을 확인할 수 있다. 명목GDP 의 개념으로 조사되었기 때문에 물가상승률이 포함되어 직선에 가까운 흐름을 보여주고 있다. 주택시장 규모 역시 경제규모의 움직임과 유사한 수준으로 상승하는 것이 확인된다. 결국 경제성장이 자산수요 측면에서의 주택시장을 설명하는 주요 변수로 활용된다고 볼 수 있다.

또한 금융시장규모로 볼 수 있는 KOSPI 시총은 1995년 대비 2020년은 약 15배 정도 규모가 커진 것으로 확인되는데, 그 변동에 있어서 글로벌 경제상황을 상당히 반영하는 등 상대적으로 변동성이 높은 자산시장으로 볼 수 있다. 따라서 주택자산수요는 경제성장률을 따라 움직이는 안전자산적인 성격의 자산수요가 발생하는 것으로 볼 수 있다.

 

노후 연금 기초자산 수요
주택을 소유하고 유지함에 있어서 주요 수요 요인은 실거주와 자산소득이 있다. 실거주수요는 인간의 생활에 필수요소를 충족하기 위함이고, 자산소득 수요는 주택자산을 통하여 투자의 효과를 가져올 수 있다. 그런데 최근 들어 각광을 받기 시작하는 수요가 있다. 바로 주택연금에 대한 수요이다.

 

주택연금
만 55세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 대한민국 국민(주택소유자 또는 배우자)이 소유주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)입니다.

한국은 급격한 고령화가 진행되면서 고령층의 기초생활을 위한 연금 등의 복지에 대한 정책역량을 집중하고 있다. 주택연금도 이에 대한 일환으로써, 노동시장에서 연로함으로 인해 비경제활동인구로 전환된 계층의 안정적인 소득보전을 도모하는 대표적인 정책이다. 따라서 기존 고령층의 실거주, 자산소득수요 이외에도 추가적인 연금상품 가입이라는 측면에서의 주택수요가 새롭게 떠오르고 있는 것으로 생각된다. 또한 자녀세대의 입장에서도 부모에 대한 부양의무에서 조금이나마 벗어날 수 있는 대안으로 제시된다.

사실 전통적인 기존 한국의 정서로 미루어볼 때, 생애주기별로 보면 자녀의 출가 등을 계기로 하여 부모의 주택자산을 쪼개서 자녀에게 지원 및 상속하는 등의 형태로 자립을 지원하는 것이 일반적인 행태였다. 이를 통하여 젊은 세대의 주택수요를 충족시킬 수 있었던 것으로 생각된다.

그런데 주택연금 가입자수가 늘어나고, 주택을 소유한 가구의 비중이 점점 고령화되고 있는 특징도 눈여겨볼 필요가 있는 부분이다. 지난 2015년 대비 2019년의 세대별 주택보유율 구성에서 가장 큰 상승을 기록한 세대는 80대와 70대이다. 즉, 큰 그림으로 볼 때 시장에 매물이 나타나기 어려운 환경을 조성하고 있는 것으로 생각된다.

최근 주택연금상품의 신청대상 확대 및 고령사회에서의 소득유지를 위한 고령층의 주택연금 신청이 증가하는 것은 결국 젊은 세대로의 주택 이전이 원활하지 못하게 되고 고령층 소유 주택이 시장에 공급되기 어려운 구조로 변화된 것으로 볼 수 있다.

 

환경수요 – 신축주택 니즈 확대
환경적인 측면에서의 수요는 점유형태 및 자산수요와는 무관하게 실거주의 질적인 측면에서 차이를 보이는 요소로 볼 수 있다. 전반적인 소득수준이 높아지게 되면, 생존에 필수적인 요소보다는 질적인 측면에서의 개선을 바라는 것이 인간의 본성이기 때문이다.

주택의 환경적인 수요는 이주와 관련된 가구의 현황 조사를 통하여 파악할 수 있다. 주거실태조사에서는 이주에 대한 다양한 조사가 진행되었는데, 그중에서 현재 주택으로 이사한 이유와, 향후 이주를 계획하는 이유에 대한 통계를 제공해주고 있다.

먼저 현재 주택으로 이사한 이유에서 전체 응답자의 42.6%가 시설이나 설비가 더 양호한 집으로 이사하기 위함이라고 응답하였고, 두 번째로 많은 응답이 직주근접 30.8%, 내 집으로 이사 27.2%, 교통편리와 문화시설 23.9% 순으로 조사되었다. 한편 이사계획 이유에 대한 응답에서도 유사한 응답이 나타나고 있다. 시설과 설비양호 집으로 이사가 49.3%로 응답하고 있고, 교통편리와 문화시설 26.3%, 직주근접 24.5% 순이다.

두 질문에서의 공통적인 사항은 시설과 설비양호 집으로 이사를 원한다는 것인데, 이는 달리 말하면, 현재 거주하고 있는 주택이 상당히 노후화되어 있다는 것을 의미한다. 실제로 건축물의 내구연한은 50년 이상으로 보고 있는 것이 사실이지만, 현재 여러 공동주택 등의 연식으로 볼 때 약 30~40년 정도 노후화되면 주거환경이 매우 열악해지는 경우가 많이 발생하는 것도 사실이다.

따라서 이 수요는 결국 신축주택에 대한 수요로 이어지는 것으로 볼 수 있다. 현재 주택시장에서 언급되고 있는 중요한 화두가 공급부족인데, 사실 정확한 언급은 양질의 환경을 보유한 주택공급의 부족인 것으로 생각할 수 있다. 따라서 동 수요를 충족시킬 필요가 있으며, 아직까지는 주택환경에 대한 수요를 추가로 충족시킬 수 있는 공급이 제한되어 있는 것으로 생각된다.

 

4. 그때 그 경제환경, 그리고 주택시장

주택시장에서의 가격 상승 국면 비교
본 보고서는 경제분석가의 관점에서 주택시장을 바라보는 내용으로써, 1~3장까지의 내용과는 별개로 주택시장과 경제 상황을 비교분석하여 향후 거시경제 측면에서 방향성의 전환 및 함의를 도출할 필요가 있다.

 

거시경제학 (巨視經濟學, macroeconomics)
크게 봤을 때 미시경제학과 더불어 경제학을 이루는 양대 학문 중 하나로, 나무가 아닌 숲 전체를 보는 개념의 학문이다. 거시경제학은 모든 개별경제주체들의 상호작용의 결과로 인해 나타나는 한 국가의 전체적인 경제 현상에 대해 분석하며, 이를 통해 국민소득, 물가, 실업, 환율, 국제수지 등 실물경제의 전반을 측정할 수 있다. 즉, 경제 전반에 영향을 미치는 변수들의 결정요인과 이러한 변수들 간의 상호 관련성, 국민소득의 변화를 설명하는 경제성장이론, 그리고 단기적으로 실업과 밀접한 연관을 가지고 있는 경기변동이론을 연구함으로써 총체적이면서도 거시적인 관점에서 경제를 서술한다. 경제학에서 거시경제학이 미시경제학과 따로 분리된 이유는, 개별 경제주체나 시장의 미시적인 의사결정을 집계하는 이론이 존재하기는 하나, 그것의 수준이 미시경제학만큼 충분히 발달하지 못했기 때문이다.

이를 살펴보기 위하여 전국 주택가격수준을 기준으로 2010년 이후 국면별 주택시장의 특징을 매크로 관점에서 접근해 보도록 한다. 특히 1장에서 언급한 미국과 영국 대비 주택가격상승률이 높아졌었던 시점에 대한 특징을 정의하고, 이러한 결과를 바탕으로 장단기 거시경제에 미치는 영향까지 도출하였다.

다른 나라와 비교하여 주택가격상승률이 높아진 국면은 2011년과 2015년, 그리고 2020년 이후 시기로 확인된다. 이를 각각 1차, 2차, 3차 주택가격 상승기로 정의하도록 한다. 먼저 2011년 당시 주택가격은 전년비 10% 가까운 상승률을 기록하면서 전국적 주택가격 상승이 진행된 것을 확인할 수 있다. 그런데 이 당시 2011년 6월을 마지막으로 5차례에 걸친 기준금리 인상이 마감되면서 주택가격상승률의 모멘텀은 하락으로 전환되었다.

2015년 당시의 2차 주택가격 상승기의 특징으로 언급할 수 있는 것은 전반적인 자산가격 상승과 인플레이션 압력이 발생하던 시기이다. 당시 중국경제의 급격한 성장과 기대가 높은 시기였으며, 이에 따라 전반적인 자산가치가 상승하던 국면이었다.

2020년부터 현재까지의 3차 금리인상기는 유동성효과와 실수요자들의 급격한 시장 진입 및 각종 규제가 맞물리게 되어 급격한 주택가격 상승이 발생하던 특징이 있는 상황으로 정의할 수 있다. 물론 다른 국가들도 동 기가간동안 주택가격상승률이 높아졌지만 한국의 상승률에 미치지 못하는 것은 결국 규제와 실수요자의 수요 쏠림 현상으로 보인다.

 

한편 주택가격상승기에 포함될 필요가 있을 것으로 생각되었지만 전국적인 현상이 아니었던 시기도 존재한다. 2017년부터 2018년까지는 오직 서울에서만 주택가격상승률이 급등하는 현상이 관찰되었다.

여러가지의 이유가 있을 수 있겠지만, 2012년부터 2016년까지 서울지역은 주택가격이 정체 내지 하락 국면이었음에도 최저임금 인상 및 축적된 구매력을 바탕으로 실수요자들이 본격적인 내집마련을 시도하면서 실수요자들의 수요가 급증했던 시점으로 판단된다.

서울지역으로 쏠린 실수요자들 중에서 매수를 하지 못한 실수요자들이 2019년 이후부터 수도권으로 주택수요의 대상을 확대한 현상도 3차 주택가격상승기를 설명할 수 있다.

최저임금 - 주택가격 고평가 논란의 실체
지금까지는 주택시장 자체에서의 동향과 전망에 대하여 분석하였다면 이번 장에서는 경제변수와 주택시장의 관계를 분석하고 이에 대한 함의를 도출하고자 한다. 가장 먼저 언급할 수 있는 새로운 발견은 최저임금과 주택가격의 관계이다.

최저임금은 말 그대로 개인이 노동력을 제공하면서 최소한으로 제공받을 수 있는 소득수준을 의미한다. 그런데 최저임금에 적용되는 근로자의 비율은 전체 근로자의 약 20% 수준을 차지하고 있으므로 상당한 파급력이 있는 변수인 것으로 볼 수 있다. 전반적인 소득수준을 높일 수 있는 기제인 것으로 생각된다.

생각해보면 이와 같은 최저임금은 가장 직관적으로 가계의 구매력 증가를 설명할 수 있는 요소로 생각된다. 직종 및 연령에 따라서 차이가 발생하는 통상임금보다 좀 더 명확하게 소득수준의 증가를 파악할 수 있다는 측면에서 한 국가 전체의 전반적인 소득수준을 설명할 수 있기 때문이다. 이와 같은 최저임금상승률은 최근 10여 년간 연평균 6% 이상 증가한 것이 확인된다.

 

재미있는 부분은 주택실거래가 통계를 작성한 2006년부터의 주택가격상승률과 최저임금 상승률의 관계이다. 2006년의 최저임금과 서울 아파트 중위가격을 100pt 라 하면, 2021년 현재 최저임금은 281.3pt 인데, 서울 아파트 가격은 313.5pt 수준인 것이 확인된다. 결국 가장 근본적인 관점에서 개인의 소득증가속도와 서울 아파트 가격은 유사한 궤적과 동일한 속도로 상승한 것으로 해석할 수 있다.

 

아파트 중위가격
조사 대상 아파트를 가격 순으로 나열했을 때 한가운데에 위치하는 가격을 뜻한다.

사실 최저임금상승률은 최소한의 소득 증가폭인 것으로 볼 수 있으며, 일반적인 임금근로자라면 호봉 혹은 직급의 상승을 통한 임금상승분까지 동시에 소득증가로 반영할 수 있다. 결국 최저임금과 시간의 흐름에 따른 임금인상분을 고려하면 서울 아파트가격이 현재 크게 고평가 되어 있는 것으로 해석하기는 어렵다.

다만 수치적으로 보면 2021년에 진입하면서 서울 아파트 중위가격수준이 최저임금수준을 넘어서는 모습을 보여주었고, 동 수준지표를 시계열로 추적해보면 두 지표는 유사한 궤적을 그리면서 아파트 중위가격이 최저임금수준에 회귀하는 것으로 볼 수 있다. 결국 현재 상황을 반영한다면 일시적으로 아파트 중위가격이 최저임금을 넘어선 2009년 당시 가격수준이 정체하는 궤적이 동일하게 발생할 가능성을 염두에 둘 필요가 있다.

한편 수도권과 전국을 대상으로 최저임금수준과 아파트 중위가격 수준을 비교해보면 수도권은 2021년 현재 196.5pt 를 기록하고 있으며, 전국 기준으로는 179.7pt 에 불과한 상황이다. 즉 전반적인 소득증가 수준을 감안한다면 여전히 저평가되어 있는 국면인 것으로 생각된다. 

수도권과 지방의 경우 아파트 중위가격 상승률과 최저임금상승률의 관계를 살펴보면, 두지역 모두 아파트 중위가격 상승률이 최저임금상승률 사이클에 약 2년정도 후행하여 나타나는 것을 알 수 있다. 쉽게 말하면 지난 2018년과 2019년 당시 최저임금 상승률이 평년대비 상대적으로 높았던 만큼 이에 대한 효과가 현재 발생하고 있는 것으로 해석된다. 따라서 향후 최저임금 상승률이 다시금 높아지고 있는 상황임을 감안할 때, 수도권과 전국 아파트 중위가격은 추가 상승 여력이 존재하는 것으로 판단된다.

 

유동성과 부채의 동행
주택가격의 1차상승기, 2차상승기, 3차상승기의 공통점은 바로 협의의 통화량과 동행한다는 점이다. M1-MMF 의 전년대비 증가율이 높아지는 국면이 2011년, 2015년, 그리고 2020년인 것으로 확인되고 있다. 서로 다른 이유로 통화량이 증가하는 모습을 보이지만, 결과적으로는 주택가격이 반응하고 있는 시기인 것으로 보인다.

 

M1-MMF
- 협의통화 (M1): 민간이 보유하고 있는 지폐나 동전 즉 현금통화에 은행에 있는 요구불예금 등 언제라도 현금화할 수 있는 예금을 더한 것으로 정의된다.
- MMF (Money Market Fund, 단기금융펀드)

특히 2020년의 통화량 증가는 코로나19의 극복을 위한 확장적 통화정책의 결과이고, 여기에 더하여 대규모의 추경이 진행된 것을 감안한다면 시중 통화량은 지표로 확인되는 부분보다 더 클 것으로 예상된다. 따라서 주택가격의 3차 인상기의 높은 주택가격상승률은 수요 측면에서의 이유보다 유동성효과가 상당히 반영된 것으로 판단된다.

결과론적으로 지금부터는 기저효과가 반영되고 있는 시점이며, 특히 미국을 필두로 한 테이퍼링 이슈에 직면하고 있기 때문에 한국의 통화정책 역시 긴축적인 기조로 이어질 것으로 예상된다. 이러한 상황은 이미 통화량지표에서도 확인되는데, M1-MMF 통화량의 증가율은 지난해 11월을 기점으로 고점을 통과한 후 증가세가 둔화되는 중이다.

 

기저효과 (Base effect)
기저(基底, base)란 기초가 되는 밑바닥을 뜻하며, 효과란 보람으로 나타나는 좋은 결과를 뜻한다. 즉, 기저효과란 어떠한 결괏값을 산출하는 과정에서 기준이 되는 시점과 비교대상 시점의 상대적인 위치에 따라서 그 결괏값이 실제보다 왜곡되어 나타나게 되는 현상을 말한다. 호황기의 경제상황을 기준시점으로 현재의 경제상황을 비교할 경우 경제지표는 실제상황보다 위축되게 나타나고, 불황기의 경제상황을 기준시점으로 비교하면 경제지표가 실제보다 부풀려져 나타나게 되는 것은 바로 기저효과 때문이다. 기저효과는 비슷한 의미로써 반사효과라고도 불린다.

필자는 지난 보고서를 통하여 금년 11월에는 금리인상이 단행될 것으로 전망하였다. 3분기까지의 성장률 수치를 확인한 직후인 동시에 금년 마지막 금통위 시점이 11월이기 때문이다. 긴축적 통화정책은 결국 유동성의 흡수이므로 이를 통하여 각종 자산가격 및 주택가격도 현재와 같은 급등세는 진정될 수 있을 것으로 기대된다.

유동성에 밀접한 영향을 주는 것은 가계부채 증가 사이클이다. 통상 시중 통화량이 증가하게 되면 자산가격을 상승시키게 되어 자산에 대한 수요가 증가하게 된다. 이러한 과정에서 가계부채 역시 자산을 취득하기 위하여 증가사이클로 진입하게 되는데, 정책당국에서 꾸준히 부채에 대한 우려를 피력하는 만큼 부채의 급격한 증가세를 진정시킬 수 있게 될 것이고, 이는 전반적인 자산시장의 안정을 되찾을 수 있는 기제로 예상된다.

 

짚고 넘어가야 하는 wealth effect
주택시장을 경제와 연관 짓기 위해서 필연적으로 수행되어야 하는 것은 부의 효과이다. 최근 여러 연구자료에서는 적어도 한국의 주택가격 상승에 따른 부의 효과는 크지 않은 것으로 분석하고 있다. 사실 필자의 지난 논문과 보고서에서도 한국의 주택가격 상승에 따른 부의 효과는 미국 등의 다른 국가들과는 다르게 교육비 등에 집중되어 나타나는 것으로 분석하였다.

그럼에도 불구하고 간접적인 부의 효과를 설명할 필요가 있는데, 사실 앞서 제시한 유동성 및 가계부채가 소비경기와 연관이 되어 있는 모습을 보이고 있기 때문이다. 실제 소비까지 이어지는 경로는 “유동성 증가 – 자본조달 용이 – 부채발생 및 자산 취득 – 자산가격 상승 – 구매력 확대 – 소비증가”의 순서로 진행된다.

지금까지는 코로나19로 인한 기저효과와 지원급 지급 등에 기인하여 민간 소비경기가 회복된 것으로 평가하고 있는데, 이와 같은 소비 회복에는 부의 효과도 상당부분 기여한 것으로 생각된다. 위에서 설명한 유동성증가로 자산취득과 자산가격 상승에 따른 소비증가 효과가 사이클 상 눈에 띄기 때문이다.

이러한 연결고리가 유지된다면, 앞서 금리인상과 유동성 흡수 의지를 보이는 정책당국의 의지를 감안할 때, 지금까지 유지되었던 부채 발생을 통한 소비증가효과가 발생할 가능성은 제한적일 수 있을 것으로 전망할 수 있다. 이미 유동성 증가속도는 모멘텀이 전환되었고, 각종 대출규제 등으로 부채를 발생시킬 수 있는 환경 자체가 위축되었기 때문인 것으로 생각된다.

요약하자면, 지금까지 발생하였던 소비증가효과는 부의 효과까지 추가로 반영된 상황이었고, 유동성 흡수에 따른 주택가격 상승사이클이 둔화되는 과정에 위치하게 된다. 이러한 상황 하에서는 소매판매 등의 지표에서도 다소 모멘텀이 둔화될 가능성이 있다.

 

전반적인 물가상승의 동력, 주거비용
현재 금리인상 단행 가능성이 높아지는 가장 큰 이유는 글로벌 물가상승이다. 한국뿐만 아니라 전 세계 모든 국가에서 완화적 통화정책이 진행되면서 유동성이 급격히 상승한 상황이므로 전 세계적인 인플레이션 국면에 진입하고 있는 상황이다.

 

인플레이션 (inflation, 물가상승)
한 국가의 재화와 용역 가격 등의 전반적인 물가가 지속적으로 상승하는 경제상태를 말한다. 이는 동시에 해당 국가의 통화가치 하락과 구매력의 약화 현상을 가져온다. 인플레이션의 주요 원인으로는 유통되는 통화공급의 증가 등이 있으며, 구체적인 원인을 바라보는 관점은 경제학파별로 차이가 있다. 또, 인플레이션은 통화의 팽창뿐 아니라 소비자 투자, 재정지출 등 수요 확대에 의하여 생긴다. 이것은 그러한 부문에서의 초과수요를 통하여 물가의 상승이 촉진되기 때문이다. 인플레이션율을 결정하는 중요한 지표 중의 하나는 종합물가지수(소비자종합물가지수)이다. 이것이 단위 시간당 얼마나 변하는지가 인플레이션이 결정되는 요소이다.

인플레이션은 경제에 여러 가지 방향으로 긍정적 혹은 부정적인 영향을 준다. 인플레이션의 부정적인 영향으로는 돈을 저축하는 것에 대한 기회비용이 증가한다는 것이 있다. 미래의 인플레이션 증가의 불확실성은 투자 및 저축의욕을 저하시킬 수 있다. 그리고 인플레이션율이 충분히 높다면 소비자들이 물가상승에 대비하여 생필품을 비축(사재기)할 것이기 때문에 물자 부족 현상이 발생할 것이다. 인플레이션의 긍정적인 영향으로는 중앙은행이 실질 금리를 조정할 수 있도록 보장함(경기 침체를 완화하기 위함)과 동시에 비 화폐 자본 프로젝트에 대한 투자를 장려한다는 것이다.

 

실제로 2021년 상반기에 글로벌 경제에서 최대 화두는 물가상승이었다. 2020년의 코로나19로 인한 수요 위축으로 물가상승률 역시 낮은 수준이었으나, 유동성 증가와 기저효과가 반영되면서 물가의 급격한 상승을 우려하는 목소리들이 높아졌기 때문이다.

그런데 실제로 미국을 필두로 하여 소비자물가지수는 기저효과를 반영하더라도 높은 수준에서 머물고 있는 상황인 것이 확인된다. 기저효과가 가장 많이 반영되어야 하는 시점이 5월임에도 불구하고 6월 소비자물가지수와 생산자물가지수는 높은 수준을 유지하는 것에 더하여 추가적인 상승이 발견되고 있다.

 

소비자 물가지수 (Consumer Price Index, CPI 지수)
가정이 소비하기 위해 구입하는 재화와 용역의 평균 가격을 측정한 지수다. 국가의 통계 기관에서 계산한 물가지수(price index)의 일종이다. 소비자물가지수의 변동률로 인플레이션을 측정할 수 있다. 소비자물가지수를 이용해 급여(wage), 봉급(salary), 연금, 물가를 연동시켜 인플레이션의 영향을 조정할 수 있다. 소비자물가지수는 인구 조사, 등과 함께 국가의 기본적인 경제 통계이다. 이론적으로는 생계비 지수와 동일하게 간주된다. 소비자가 구입하는 소비재나 용역 등 일정 범위의 세대의 소비생활에서 나타나는 물가 수준의 변동을 측정하기 위하여 쓰이는 물가지수이다.

최근 물가상승은 원자재가격 상승에 기인한 부분이 크다고 평가되지만, 주택가격상승률과 같은 주거비 항목이 물가에 미치는 영향력을 더 크게 바라봐야 한다. 실제로 미국과 한국의 물가지수에서 주거비가 차지하는 비중이 상당히 큰 것을 확인할 수 있다.

향후 물가수준에 대한 방향성 판단은 글로벌 경제전망에 있어서 중요한 요소로 작용된다. 통화정책의 방향성과 함께 수요 회복 확인의 중요한 근거가 되기 때문이다. 현 상황은 주택매매가격이 전반적으로 상승하는 상황에 더하여 임차를 위한 비용이 더욱 높아질 수 있는 것으로 생각된다.

금리의 상승은 전세금 예치에 따른 이자 수익이 기대되고, 임대차 규제 등이 반영되면서 임대비용을 자극할 수 있다. 따라서 하반기 이후에도 이미 높아져 있는 물가상승률이 높은 수준에서 유지될 것이라는 전망에 대한 근거 중 한 가지로 활용된다.

 

GDP 계정 건설투자와 성장률 전망
주택시장이 거시경제에 영향을 주는 가장 큰 요인은 GDP 계정상 투자항목이다. 사실 투자는 건설투자와 설비투자로 이루어져 있는데, 설비투자는 글로벌 경기에 많은 영향을 받지만 건설투자의 경우에는 국내 주택 및 부동산시장과의 연관이 높은 것으로 볼 수 있다.

특히 주택매매에 의한 부가가치 창출이 GDP 계정상 건설투자에 포함된다는 점에서 주택 매매거래에 주목할 필요가 있다. 주택거래에 있어서 매수가격보다 매도가격이 높다면 이 차액만큼이 GDP 계정상 부가가치를 창출한 것으로 계산되기 때문에 거래량과 가격수준이 높게 형성된다면 GDP 에 있어서도 기여되는 것으로 할 수 있다.

2021년의 성장경로는 2020년 당시 코로나19 확산에 따른 기저효과에 의하여 높은 성장률을 기록하고 있다. 특히 민간소비가 크게 둔화되었지만 수출 수요가 빠르게 회복되면서 진행되고 있는 설비투자의 상승사이클로 성장률이 호조를 보였던 것으로 판단된다. 그러나 일시적으로 미국 중심의 수요 회복에 따라 회복된 수출이 코로나19의 재확산으로 둔화될 가능성이 존재하면서 민간소비와 설비투자의 성장 기여가 낮아질 것으로 보인다.

이와 같은 상황에서 서울 지역의 주택가격이 추가적으로 상승할 가능성보다는 수도권 및 전국을 기준으로 추가적인 상승 여력이 있다는 것은 경제성장률에 있어서도 기여도가 높아질 것으로 생각된다.

실제로 경제활동별 성장기여도에 있어서 2019년 4분기까지는 성장에 (-) 성장기여를 한 것으로 확인되지만 2020년으로 들어오면서부터 전국적인 주택가격 상승에 의하여 기여도가 조금씩 높아지는 모습도 확인할 수 있다. 결국 단기적으로 서울 등 특정 지역의 상승보다 전반적인 주택가격 상승으로 인하여 GDP 기여에서는 도움이 될 것으로 생각된다. 설비투자의 모멘텀이 둔화되는 과정에서 일정 수준 성장률 하락을 방어하면서 코로나19의 재확산에 따른 성장률 하방 위험을 방어해 줄 수 있을 것으로 판단된다.

 

건설수주와 주택가격
주택가격은 필연적으로 건설경기와 연관될 수밖에 없다. 주택가격이 상승한다는 것은 그만큼 수요와 공급의 미스매치가 발생한다는 의미이고, 수요를 충족하기 위해서는 추가적인 주택 건설을 통한 공급이 요구된다.

실제로 전국 단위의 주택가격지수와 주택건설수주 모멘텀은 거의 유사한 궤적을 그리면서 움직이는 것이 확인된다. 즉, 일부 지역에 국한된 주택가격 모멘텀의 발생보다는 현재 상황과 같은 전반적인 주택가격수준의 상승이 발생하는 경우 주택건설 공급경기에 있어서 긍정적인 영향을 줄 수 있게 된다.

앞서 언급한 대로 서울 지역에서의 주택가격상승 모멘텀은 조금 둔화될 수 있지만, 전반적인 유동성환경과 환경적인 수요 등으로 인하여 공급의 확대는 가속화될 수 있다. 또한 정책당국의 적극적인 주택 공급의지도 반영된다면 주택 건설수주와 관련된 긍정적인 모멘텀이 발생할 수 있을 것으로 기대된다.

한편 서울 지역의 주택가격과 건설수주 사이클에서는 뚜렷한 관계를 찾기 어려운 것으로 생각된다. 굳이 찾아보자면 1차상승기인 2011년과 서울상승기인 2018년 당시 주택가격 상승은 그보다 약 2~3년전에 진행된 재개발이 진행되면서 상대적으로 노후화되거나 저가의 주택들이 아파트로 변모하면서 전반적인 주택가격의 상승을 시차를 두고 진행시킨 것으로 생각된다.

또한 서울의 3차상승기는 본 보고서의 3장에서 언급한 자산수요에 기인한 가격 상승인 것으로 보이며, 건설수주와 관련지어 설명하기엔 조금 어려운 부분이 있다. 따라서 서울의 건설수주는 대규모의 재건축과 재개발 수주 이후에 가격 상승 모멘텀이 찾아올 수 있을 것으로 기대된다.

 

결론 : 수요 구조 차별화의 결과
지금까지의 주택시장 수요에 대한 분석 결과로 다음과 같은 결론을 내릴 수 있다. 결국 주택가격은 지금까지의 상황과는 조금 다른 양상으로 이어질 것으로 예상되며, 이에 따른 거시경제적 함의를 도출하였다.

주택가격 측면에서의 함의
1. 수준과 상승률을 잘 구분해야 한다. 과도하게 상승한 주택가격 “상승률”은 둔화될 것이나 주택 “가격”은 서울은 정체, 수도권과 지방은 완만한 상승을 이어 갈 것으로 전망된다.

2. 주택가격의 절대수준은 지난 15년간 서울지역이 3배 상승하였는데, 최저임금 역시 약 3배 인상된 만큼 전반적인 소득수준 증가가 주택가격에 반영된 것으로 생각된다.

주택거래량 측면에서의 함의
3. 주택거래량은 수요의 변화에 의하여 서울은 연금기초자산 수요 및 대출접근성의 하락으로 거래량 위축이 예상되고, 수도권은 실수요자의 이동으로 추가적인 증가가 전망된다.

4. 미국의 테이퍼링 및 한국의 금리인상 조짐은 시중 유동성을 위축시키며, 자산취득을 위한 부채 증가폭을 줄이고, 정책당국의 각종 규제로 인한 자산수요 측면에서의 주택가격 진정이 예상된다.

거시경제 측면에서의 함의
5. 주거비가 물가에 반영되는 비중이 높은 만큼 향후 높은 수준의 물가상승률이 유지될 가능성이 높은 상황으로 생각된다. 이러한 구조는 결국 부채의 위험성을 가중시키고 긴축적 통화정책 시작시점이 앞당겨지는 효과를 가질 것이다.

6. 주택가격이 상승하는 시점마다 주택건설 수주 및 건설투자가 증가하는 모습을 보였는데, 전국적인 주택가격 상승으로 인하여 성장률에서 건설투자가 기여하는 부분이 증가할 것으로 생각된다. 정책적으로 주택공급량을 증가시키는 방향성도 이러한 부분을 뒷받침하는 근거이다.

Appendix. 실거래가 사이클을 보다

실거래가 rawdata 활용 주택가격 사이클 추정
일반적인 시계열은 추세, 순환, 계절, 불규칙변동을 내포하고 있으며, 이 중 경기의 부침을 설명할 수 있는 변동은 순환변동인 것으로 해석할 수 있다. 이를 추출하기 위하여 다음과 같은 방법론을 활용하였다.

 

시계열 (時系列, time series)
일정 시간 간격으로 배치된 데이터들의 수열을 말한다. 시계열 해석(time series analysis)라고 하는 것은 이런 시계열을 해석하고 이해하는 데 쓰이는 여러 가지 방법을 연구하는 분야이다. 예컨대, 이런 시계열이 어떤 법칙에서 생성되어서 나오느냐는 기본적인 질문을 이해하는 것이 궁극적인 목표라고 할 수 있다. 시계열 예측(time series prediction)이라고 하는 것은 주어진 시계열을 보고 수학적인 모델을 만들어서 미래에 일어날 것들을 예측하는 것을 뜻하는 말이다. 일반적으로 이런 방법들은 공학이나 과학계산, 혹은 금융시장에서의 주가 예측 등에서 많이 쓰인다.

먼저 실물경기를 대표하는 주요 변수들을 수집하여 해당 시계열의 3개월간 예측치를 ARIMA(1,1) 모형으로 산출하였는데, 이를 통하여 경기에 대한 직관적인 상황을 판단할 수 있다. 예측한 값을 토대로 계절적 요인을 X-12 ARIMA모형으로 제거하고, 외부 이벤트에 의하여 발생하는 불규칙한 변동성을 GARCH모형을 활용하여 조건부이분산을 추정 후 제거하는 작업이 진행되었다. 마지막으로 추세변동과 순환변동을 나누기 위하여 BP filter를 적용하였다. Band Pass Filter는 상대적으로 짧은 순환주기(1년~2년)를 추출할 때 유용하게 활용된다.

 

ARIMA 모형
비정상적(nonstationary) 시계열 자료에 대해 분석하는 방법이다. 실제 ARMA 시계열 분석은 적용공분산 정상성(covariance stationary)을 만족시키는 과정을 거쳐 분석을 진행하게 되는데 이를 ARIMA 모형이라고 한다. ARIMA 분석방법론은 시계열의 변동형태를 파악하고 이를 통해 예측이 가능하다는 장점으로 증권시장 등 경제분야와 수산자원 관리에서 많이 응용되고 있다. 단일변량 ARIMA 분석기법의 특징은 첫째, 시계열 자료 외에 다른 자료가 없더라도 그 변동 상태를 확인할 수 있다는 장점을 가지고 있으며, 둘째, 어떤 시계열에도 적용이 가능하며 특히 시간의 흐름에 따라 자료의 변동이 빠를 때 민감하게 반영할 수 있다.

GARCH (Generalized AutoRegressive Conditional Heteroskedasticity, 일반 자기회귀 조건부 이분산성)
ARCH 모형의 파생형 중 하나로 어떤 시계열의 평균은 예측하지 못해도 분산은 예측할 수 있는 경우라 할 수 있다. 금융시장에서 각종 가격변수들을 예측할 때 널리 사용된다.

- ARCH
공적분(cointegration)에 대한 연구 공로로 노벨경제학상을 탄 C. Granger와 R. Engle 중 Engle이 만든 모형으로 시계열 데이터 자체보다는 해당 시계열의 변동성의 분석 및 예측을 위한 모형으로 시계열 자료의 오차항, 조건부분산 등을 이용하여 모형을 추정한다. 그런데 ARCH 모형은 시차를 얼마나 줄 것인지, nonnegativity 조건[5]이 깨질 위험성 등이 있기 때문에 이를 보완하기 위해 만들어진 것이 GARCH 모형이다.

Band Pass Filter (BPF, 대역 필터)
특정 주파수 사이의 신호만 통과시키는 필터이다. 

경기를 나타내는 시계열간 비교 혹은 국가 간 비교를 위하여 표준화 작업 진행할 필요가 있다. X축은 시점 간 크기변화 정도, Y축은 추세선으로부터의 편차로 정의할 수 있는데, 경기변동은 회복/상승/둔화/하락의 네 가지의 국면으로 구분된다. 일반적으로 경기변동은 저점을 통과하면서 회복, 추세를 돌파하며 상승, 고점을 지나면 둔화, 추세가 무너지면서 하락을 하는 네 국면으로 구분된다. 이와 같은 상황판을 통하여 직관적인 움직임의 변화를 관찰할 수 있다는 측면에서 유용하게 활용된다. 

본 상황판은 항상 반시계방향으로 회전하게 되며 회전이 많을수록 경기변동 속도가 빠른 특징을 가진다. 원점 근처에서 움직일수록 경기의 변동성이 낮은 것으로 해석하도록 한다.

 

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Part 2. 공급 확대와 정부 정책

1. 공급 확대와 정부 정책

정부의 공급 확대 정책
정부의 부동산 정책은 기존 주거복지로드맵을 통해 추진중인 수도권 127만호 공급에 더해 지난 2.4 대책(대도시권 주택공급 확대방안)에서는 2025년까지 약 84만호의 추가 주택 공급부지 확보를 목표로 제시하며 공급 확대 의지를 이어가고 있다.

2.4 대책에는 3대 원칙(획기적 규제 완화, 절차 간소화, 이익 공유)을 기초로 1) 도심공공주택 복합사업(역세권. 준공업지역. 저층주거지 사업)에 용적률 상향 등 인센티브를 통해 약 19.6만호의 공급 목표와 2) 신규 공공택지 약 26만호의 계획 등이 포함되었다. 도심 공공주택 복합사업은 5차례에 걸쳐 52곳(약 7.1만 세대 규모)의 선도사업 후보지를 선정했으며 2021년 6월 말 기준, 21곳(1~4차 후보지 중)에 대해 사업 추진에 필수인 주민 사업 동의(10% 이상)를 확보하였다. 

 

정비사업 비중 증가, 공공 주도 정비사업 도입
재건축/재개발 등 정비사업을 통한 신규 주택 공급 물량 및 기여도는 과거대비 증가했다. 전국 신규 분양 아파트 물량 중 정비사업(재건축/재개발)이 차지하는 비중은 2010년 16%에서 2020년 28%까지 확대되었다. 여기에는 LH 택지 공급 감소와 서울 지역의 대규모 개발 가능 택지 부재 등의 요인 역시 영향을 미치고 있다. 

정부 차원에서는 작년 공공 주도의 정비사업 활성화를 목적으로 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사) 등이 조합과 함께 시행자로 참여하되 규제 완화 및 인센티브 부여로 사업성을 높이는 공공재개발, 공공참여형 고밀재건축 사업 등을 도입했다. 

 

LH, SH (Land and Housing, Seoul Hosting)
LH공사는 국토부산하 기관으로 서울을 포함한 전국의 임대주택 및 공공분양 주택을 공급하고 있다. 반면 SH공사는 서울시 산하기관으로 서울의 임대주택 및 공공분양 주택을 공급하고 있다. 즉 서울의 임대 주택을 신청하고 싶다면 SH를, 이외의 지역을 원한다면 LH로 신청해야 한다.

 

2021년, 국토교통부는 총 2차례에 걸쳐 공공재개발 후보지(총 24곳 선정, 공급 예상 규모 약 2.5만 세대)를 선정하여 발표하였다. 위 후보지에는 사업성 한계나 사업방식에 대한 주민 이견, 반대 여론 등이 고려되는 사업은 포함되지 않았다. 해당 재개발 후보지는 연내 정비계획 수립 착수 마무리 이후 2022년 장비구역 및 시행자 지정 절차를 진행할 예정이다.

 

대한민국 국토교통부 (Ministry of Land, Infrastructure and Transport, 국토부, MOLIT)
국토종합계획의 수립·조정, 국토의 보전·이용 및 개발, 도시·도로 및 주택의 건설, 해안·하천 및 간척, 육운·철도 및 항공에 관한 사무를 관장하는 대한민국의 중앙행정기관이다. 2013년 3월 23일 국토해양부를 개편하여 발족하였다.

공공재건축 관련해서는, 지난 4월 국토교통부는 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 결정하여 발표한 바 있다. 최근, 망우1구역 조합은 LH와 공공재건축 공동사업을 위한 업무협약을 체결했다. 해당 사업은 도시규제 완화 인센티브 적용에 따른 사업성 개선으로 주민동의율 74%를 기록하며 공공재건축 후보지 중 최초로 사업시행자 지정 요건을 충족했다. (주민 동의 – 단독 : 2/3, 공동 : 1/2)

다만, 기부채납 비율 문제나 주민들의 반대 여론 등에 기인한 서울 주요 대단지의 사업참여 불투명은 현재까지 공공 주도 정비사업 추진에 한계점으로 남아있다. 오히려 강남권 정비사업 28개 재건축 조합 및 추진위원회는 '강남구 정비사업 연합회'를 발족하고 재건축 사업에 대한 협의 및 집단 대응 방침을 밝히기도 했다. 

 

안전진단 강화, 민간 재건축 공급속도 지연
공공 주도의 정비사업 활성화를 통한 정부 공급 정책은 이어지고 있는 반면, 안전진단 강화 영향은 민간 재건축단지의 공급 속도를 더디게 만들고 있다. 지난 2018년, 국토교통부는 재건축 사업 완화 규정 정상화를 골자로 한 '재건축 안전진단 기준 정상화' 방안을 발표한 바 있다. 1) 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 가중치를 기존 20%에서 50%로 높여 사회적 자원 낭비를 방지하고 2) 공공기관 참여를 통한 적정성 검토 등의 내용이 포함되었다.

 

오세훈 서울시장은 당선 직후 민간 재건축 활성화를 위해 안전진단 기준 완화와 평가항목 중 주거환경 비중을 높이는 개선안을 국토부에 공식 제출한 바 있으나, 결과적으로 받아들여지지 않았다. 노형욱 국토교통부 장관 역시 주택 공급에 공공/민간의 구분이 중요하지 않다는 발언을 하면서도 시장 상황이 안정 상태로 돌아간 것은 아니라며 신중한 태도를 보였다. 

언론에 따르면 2018년 안전진단 규제 강화 이후 49개 단지가 재건축 안전진단 적정성 검토를 받았으며, 이 중 통과한 단지는 4개에 불과하다.

 

2. 신규 분양시장의 우호적 환경 지속

신규 아파트 분양물량은 증가세 지속
2018년을 저점으로 한 신규 아파트 분양물량 증가 기조는 올해 상반기에도 이어지고 있다. 2021년 상반기 기준, 신규 아파트 분양물량은 전년동기대비 26% 증가한 약 16.6만 세대를 기록했다. 2020년 초, 청약시스템 이관[금융결제원(APT2you) → 한국감정원(청약홈)]에 따른 일시적 청약 업무 중단과 COVID-19로 인한 분양시기 지연의 기저효과 역시 반영되었다. 2021년 연간 아파트 분양실적은 전년대비 6% 증가한 약 38만 세대를 기록할 것으로 추정한다. 

 

지역별로는 상대적으로 정비사업 비중이 높은 서울과 부산의 아파트 분양 실적이 전년동기대비 큰 폭으로 감소했으며 대다수 지역은 전반적으로 증가한 실적을 기록했다. [서울 : 16,363세대(1H20) → 5,169세대(1H21) / 부산 : 11,476세대(1H20) → 1,747세대(1H21)]

 

1H20 (H = Half, 반기)
2020년 상반기

 

신규 분양 시장 호조, 우호적 여건 지속
높은 청약경쟁률과 최저 수준의 미분양 주택 수치는 새 아파트에 대한 수요를 뒷받침하는 근거로 작용하고 있다. 2021년 상반기 전국 청약경쟁률은 1분기 20.0 대 1(서울 161.6 대 1), 2분기 17.1 대 1(서울 91.0 대 1)로 평년대비 높은 수준을 기록했다. 

2021년 5월 기준, 전국 미분양 주택은 15,660세대로 신규 분양 증가 흐름에도 역대 최저 수준을 기록하고 있으며 '준공 후 미분양' 주택 역시 유사한 흐름을 나타내고 있다. 현시점에서 주택 사업과 관련한 미분양 Risk는 과거 대비 낮아진 상황이 이어지며 신규 주택 분양사업에 우호적인 환경을 제공하고 있다. 

 

재고주택 가격 상승, 매매가 - 분양가 Spread 확대
지난 2019년, 주택도시보증공사(HUG)의 '고분양가 사업장 심사기준 강화', 2020년 하반기 민간택지 분양가상한제 시행은 주택 분양사업의 수익성을 결정짓는 신규 분양단가 하락 및 우려로 분양 단지의 지연 및 위축 요인으로 작용했다. 반면, 기존 재고주택 가격은 꾸준히 상승하며 매매가격과 신규 분양가격의 Spread는 재차 확대되고 있다. 2021년 6월 기준, 매매가격과 신규 분양가격 차이는 m²당 185만원으로 전년동기대비 55% 상승했다. 주변 시세와 비교를 통한 신규 단지의 분양가 인하 의도와 달리 비교 대상인 주변 시세의 상승은 결국 (민간택지 분양가상한제 적용지역을 제외한) 신규 단지의 분양가 상승으로 이어질 수 있는 상황이다. 

 

주택도시보증공사 (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation, HUG)
각종 보증업무 및 정책사업 수행과 기금의 효율적 운용·관리를 통하여 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 설립된 준시장형 공기업이다.

Spread (스프레드, 차액, 차이)

 

안정적인 주택 분양 증가, 실적 개선 흐름 지속
지난 2019년을 기점으로 반등세를 이어가고 있는 주택 분양 실적 흐름은 하반기에도 이어지며 주요 건설사의 후행적 실적 개선의 기반이 될 전망이다. 2021년, 전국 아파트 분양물량은 전년대비 6% 증가한 약 38만호 수준을 기록하며 연간 증가 기조가 지속될 것으로 추정한다. 

최근, 기존 HUG와 조합 간 분양가 괴리로 지연되었던 래미안 원베일리가 역대 가장 높은 가격(분양가 : 5,653만원/평)으로 분양되며 민간택지 분양가상한제 시행 이후 첫 강남권 대단지의 분양 케이스가 되었다. 소비자의 선호도가 높은 대형 건설사를 중심으로 형성된 서울 재건축/재개발 사업지는 민간사업 활성화 정책 기대감과 더불어 분양가 협의 난항으로 지연되었던 서울 내 이주/철거 단지의 분양 현실화 가능성을 높이고 있다. 2021년, 주요 6개 대형건설사 합산 주택 분양 가이던스는 전년대비 35% 증가한 17.5만 세대 수준이다. 

 

주택 분양 증가 흐름은 하반기에도 유지되며 주요 대형건설사에게는 후행적 실적 개선의 기반이 될 전망이다. 주요 대형건설사의 주택/건축 매출 비중(해외 건축 포함)은 평균 60% 수준까지 상승하며 과거 대비 높은 기여도를 보이고 있다.

주요 대형 건설사의 영업이익 역시 1) 신규 주택 분양 증가에 기인한 주택/건축 부문이익 성장 2) 해외 주요 Project의 원가율 안정화로 개선 흐름을 이어갈 것으로 전망한다. 

 

Appendix. 해외 추가원가 이슈 분석
2020년, COVID-19로 일부 국가의 락다운 및 공사 지연 등에 기인한 해외 추가원가 이슈가 재차 확대되었으나, 2021년에는 재차 안정화 될 것으로 전망한다. 이에 대한 근거는 1) 2019년(COVID-19 본격화 이전) 대비 2021년 1분기 주요 해외 현장의 미청구공사 및 공사미수금은 전반적으로 감소했고 2) 2020년, UAE 미르파 발전(현대건설), 사우디 PP-12, 카타르 메트로(이하 GS건설) 등 현안 Project의 미청구공사 관련 손실을 처리했기 때문이다.

 

락다운 (Lockdown)
움직임·행동에 대한 제재를 일컫는 영어 단어. 원래는 미군의 용어로, ‘외출·외박 통제’를 의미한다. 하지만 요즘은 사람들의 이동을 제재하는 ‘이동제한령’, ‘봉쇄령’의 뜻으로 통용된다. 코로나19가 팬데믹(세계적 대유행)되면서 자주 등장했다.
 
UAE 미르파 담수 복합화력발전소
아랍에미리트의 차세대 성장동력으로 꼽히는 해수·담수 분야에 현대건설이 도전장을 낸 것은 2014년. 현대건설은 1조원이 넘는 발전담수 프로젝트를 현대엔지니어링, 이탈리아의 안살도 에너지아(Ansaldo Energia)와 공동 수주했습니다. 이 공사는 UAE 수도 아부다비에서 남서쪽으로 약 110㎞ 떨어진 미르파 지역에 발전담수설비 증설 및 개보수를 통해 총 1600메가와트(㎿)급 발전설비, 하루 생산 5250만 갤런의 담수설비를 최단기간(30.5개월)에 짓는 프로젝트입니다.

사우디아라비아 PP-12
복합화력발전소에서부터 리야드 시내 외곽에 위치한 이르카(Irrqaa) 변전소까지 총 연장 224.7km의 380kV 송전선로 신설하는 공사다.

카타르 메트로
2022년 월드컵 유치를 계기로 카타르 철도 공사가 발주한 도하 메트로 1단계 공사 중 Red Line 남부 구간 공사이다. TBM(Tunnel Boring Machine) 공법을 통해 Red Line 12.6km와 연결노선 Blue Line 3.5km, Green Line 1.7km 등 총 18km 를 연장하고 역사 5개소를 짓는 공사로, 총 공사금액은 약 20억 5천만 달러이다.

 

 

21/07/29 유안타증권 Analyst 정원일,김기룡

 

 

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마치며

주택시장에 대해 여러 관점에서 분석해주셨기에 시야가 약간 넓어진 느낌입니다. 최저임금제까지는 생각 못했었는데 주택가격에 영향을 주었을 수도 있었겠네요. 아무튼 주택가격 상승기조가 약간 둔화될 수는 있겠지만 유지될 가능성이 높군요. 그와 관련해 건설업을 긍정적으로 볼 여지가 많은 듯합니다.

1년에 하나씩 '주택시장 DSPR' 관련해 리포트를 작성하고 계시네요. 관심 있는 분들은 유안타 증권에서 앞전 리포트를 찾아보셔도 좋을 듯합니다.

※ 제목의 DSPR은 'Demand / Supply / Price / Regulation' 를 뜻합니다.

 

 

 

감사합니다. 오늘도 많이 배우고 갑니다.😊