이번 2.4 부동산 대책을 발표한 정부에 대해 연구원님의 의견을 참고하고 투자의 방향성에 대해 생각해보고자 관련 리포트를 소개드립니다.
공공 직접시행 정비사업과 도심 공공주택 복합사업 등을 담은 『공공주도 3080+』 정책 발표
도심지 내 공급 확대 요구에 부응해 정부는 ‘공공주도 3080+. 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안’을 발표. 공공주도로 ‘25 년까지 서울 32 만호, 전국 83 만호 주택 부지를 추가 공급할 계획. 핵심은 공공 직접 시행 정비사업(13.6 만호)과 도심 공공주택 복합사업(30.6 만호)으로 LH 등 공공이 사업시행을 맡아 신속하게 공급을 확대하겠다는 방안. 이를 통해 공공분양(70~80%)과 공공자가 · 공공임대(20~30%)를 혼합 공급할 계획. 토지주에게는 용적률 상향, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 인허가 절차 간소화 및 사업기간 단축을 인센티브로 제시. 정비사업 대상구역을 특정하지 않았으며 조합원 과반수 요청 시 시행 신청, 1년 내 조합원의 2/3(면적 1/2) 동의 필요(미충족시 취소). 그밖에 공공택지 신규지정(26.3 만호) 세부 계획은 추후 별도 발표 예정.
공공주도 전문가들은 ‘2·4 부동산 대책’에 대해 “공공 주도의 재건축 규제 완화와 공급 물량 측면에서 시장의 예상을 뛰어넘는다”고 평가했다. 장기적으로 부동산 시장 안정에도 어느 정도 기여할 것으로 전망했다. 하지만 인센티브가 공공이 주도하는 사업에만 국한된 데다 공공의 정비사업 전문성, 민간의 참여 정도 등에 따라 공급량이 달라질 수 있다는 점은 한계라고 지적했다. 최근 가중되는 전·월세난에 대한 해결 방안이 빠져 있는 것도 시장 불안 요인으로 꼽혔다.
LH (Korea Land and Housing Corporation, 한국토지주택공사) 대한민국 국토교통부 산하 준시장형 공기업으로서 토지·주택 및 도시의 개발·정비·관리 등을 담당한다.
공공주택 중심의 공급 정책에 토지주 참여율이 관건, 사업성 낮아 개발이 어려웠던 중소규모 사업지 신청 예상
수도권 특히 서울에 더이상 개발할 토지가 없어 공급 확대가 어렵다는 우려를 잠재우기 위한 대규모 공급 정책. 32 만호는 서울 아파트 재고 170 만호 대비 약 19%에 달하며 분당 등 1 기 신도시 규모를 초과하는 규모. 용적률 상향, 층수제한 완화 등으로 도심 내 주택공급을 확대할 수 있는 방안을 제시했다는 점에서 정책의 방향 전환 긍정적. 한편, 기존 조합방식 정비사업은 정책에서 배제되었으며 공공 시행 확정시 신규 공급 주택은 공공분양 또는 공공임대 주택으로 한정. 용적률 상향 및 층수제한 완화가 사업성에 긍정적이나 공공분양 시 분양가 하락은 수익 차감 요인. 개발이 어려웠던 중저가 또는 중소규모 사업지에서 신청 예상.
용적률 (容積率) 건축 용어로 전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻하며 백분율로 표시한다.
용적률이 높을수록 건축할 수 있는 연면적이 많아져 건축밀도가 높아지므로, 적정 주거환경을 보장하기 위하여 용적률의 상한선을 지정한다. 건폐율과 더불어 도시계획을 수립하는데 기본적인 고려사항이다. 용적률을 계산할 때 지하층의 바닥면적은 포함시키지 않으며, 또 지상 층의 면적 중에서 주차용으로 쓰는 것, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 포함시키지 않는다.
용적률 = (건물 연면적 m² / 대지면적 m² ) × 100 (%)
도심 개발에는 물리적인 시간이 필요, 2021 년 신규분양 호황 지속될 전망. 건설업종 ‘비중확대’ 유지
수요 억제에서 공급 확대로 방향 전환을 확실히 보여준 정책으로 도심지 내 대규모 공급 가능성 제시 긍정적. 개개인의 공공주택 선호도 차가 커 참여율이 관건. 과반수 동의로 공공 시행 신청 시, 1 년 이내 추가 동의율 확보 필요해 분쟁 가능성도 농후. 도심 개발에는 물리적인 시간이 필요하며 내년까지 아파트 입주물량 감소, 올해부터 실거주요건 강화가 더해져 전세난 심화 전망. 공공주택 공급과 더불어 민간주도 개발 필요성과 규제완화 요구 지속될 것으로 예상. 신규 분양 호황 지속, 건설업종 ‘비중확대’, Top pick GS건설, 차선호주 현대건설 유지. 서울 역세권 개발 사업을 추진 중인 HDC현대산업개발과 소규모 개발사업에 특화된 자이에스앤디 추천.
GS건설 1969년 12월 락희개발(주)로 설립되었으며, 인프라, 건축, 주택신축판매, 플랜트, 전력 및 해외종합건설업 등을 주요 사업으로 하고 있음. 연결대상 종속회사에 포함된 회사들이 영위하는 사업으로는 건설업, 부가통신업, 건설용역업, 서비스업, 임대업 등이 있음. 국내 건설시장의 성장 한계를 극복하고 Sustainable Global Company로 도약하기 위해 제조업 등 탈건설 사업을 비롯한 신성장동력 발굴에 힘쓰고 있음.
출처 : 에프앤가이드
현대건설 동사는 토목과 건축 공사를 주 사업 영역으로 함. 1984년 유가증권시장에 상장되었으며, 현대엔지니어링 등의 종속회사가 있음. 건축 주택, 토목, 플랜트, 기타 등으로 사업 부문이 나뉨. 우리나라 원전의 대부분을 시공했으며, 2009년에는 국내 최초로 UAE 원전 4기를 수주하여 원전 시공기술을 인정 받음. 토목, 건축산업 분야 국내 시장에서도 탄탄한 입지를 구축.
출처 : 에프앤가이드
HDC현대산업개발 동사는 2018년 5월 현대산업개발에서 HDC와 HDC현대산업개발로 분할되었으며 건설사업부문, PC사업부문, 호텔 및 콘도 사업부문을 분할하여 설립함. 동사는 도급방식의 건설공사를 수행하고 있을 뿐만 아니라 수익성을 제고시킬 수 있는 개발형 건설 사업에 주력해 온 종합건설회사임. 동사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 에이치디씨그룹에 속한 계열회사이고, 에이치디씨그룹은 2020년 9월 말 현재 27개의 국내 계열회사가 있음.
출처 : 에프앤가이드
자이에스앤디 동사의 주요 사업은 건설업을 전방산업으로 하는 주택사업부문과, 아파트 입주민들에게 편의를 제공하는 Home Improvement사업부문, 부동산운영사업부문으로 구성. GS건설과 브랜드 사용계약을 체결하여 국내 아파트 브랜드 "자이르네 및 자이엘라" 브랜드를 적용하여 분양성을 제고하고 있음. Home Improvement 사업부문은 스마트홈 시스템 판매, 환기형 공기청정기 'Sys Clein'과 시스템 에어컨 등 빌트인 가전을 판매.
출처 : 에프앤가이드
‘25 년까지 서울 32 만호, 전국 83 만호 ‘주택 부지’ 공급 대책
정부는 2월 4일 관계부처 합동으로 정부 · 지자체 · 공기업이 주도하여 ‘25년까지 서울 32만 호, 전국 83 만호 주택 부지를 추가 공급하는 『공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안』을 발표했다.
현 정부 초기에는 서울 및 수도권 주택공급이 충분하다고 보고 투기 억제, 대출 규제 등 수요 억제 중심의 정책을 펼쳐왔으나 지난해부터는 도심 내 공급 확대 방안을 추가했다. 3 기 신도시와 서울 내 유휴부지 활용 방안 발표에도 불구하고 공급 부족 우려가 심화되자 이번에는 그야말로 획기적인 대규모 공급 확대 정책을 내놓은 것으로 보인다.
이번 정책의 양적인 측면만 보자면 엄청난 수치다. 기존 주거복지로드맵 및 3 기 신도시 등 수도권 127 만호 공급계획과 이번 83 만호 계획을 합하면 200 만호를 넘어선다. 특히 서울 공급계획 32 만호는 서울 전체 주택 재고의 약 10%, 서울 아파트 재고 170 만호의 19%에 달하는 규모다.
주거복지로드맵
3 기 신도시 3기 신도시는 문재인 정부에서 주택시장 안정을 위해 계획한 대규모 택지지구로, 남양주 왕숙신도시 · 하남 교산신도시 · 인천 계양신도시 · 고양 창릉신도시 · 부천 대장신도시 5곳이 3기 신도시로 지정되었다.
2018년 12월 19일 국토교통부에서 발표한 <2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안>에 따르면, 경기도 남양주시 왕숙 · 하남시 교산 · 인천광역시 계양구 계양테크노밸리 · 과천시 과천 4곳이 100만 ㎡ 이상 대규모 택지지구로 지정되었다. 4곳은 모두 서울 경계로부터 약 2km 떨어진 지역이다. 4곳의 대형 택지 이외에도 100만 ㎡ 이하 6곳, 10만 ㎡ 이하 31곳도 함께 발표되었으며, 이와 함께 투기 방지 방안, 원주민 재정착률 제고방안, 수도권 광역교통망 개선방안 또한 같이 발표되었다.
이후 2019년 5월 7일, 국토교통부는 경기도 고양시 창릉 · 부천시 대장 2곳에 3기 신도시를 짓기로 발표하였다. 또한 안산 장상 · 용인 구성역 · 안산 신길2 · 수원 당수2 등 26곳에 중소규모 택지지구를 짓기로 하였다.
이번 정책의 핵심은 1) 공공 직접 시행 정비사업(재개발 재건축) 13.6 만호, 2) 도심 공공주택 복합사업 및 소규모 재개발 30.6 만호, 3) 공공택지 신규지정 약 26.3 만호다.
정책명에서부터 ‘공공주도’를 강조한 이번 정책은 기존 조합이나 시행사 또는 건설사 대신 공공이 주도해 공공주택을 공급하겠다는 정책이다. 일부 민간이 공동 시행으로 참여할 방법은 열어두고 있으나 민간 주도의 개발은 사실 상 배제됐고 공급 역시 민간 일반분양이 아닌 공공주택 중심이다.
유휴부지를 찾기 힘든 서울 등 도심에서 신규주택을 공급하기 위해서는 정비사업(재개발 재건축)은 필수적이다. 이번 정책에서 긍정적인 점은 정부도 정비사업 추진의 필요성을 충분히 인지하고 있으며 기존 제도의 보완 또는 개선을 고민하고 있다는 점이다.
유휴부지 (unused land) 사용하지 않아 수익이 발생되지 않는 필요 이상의 휴한지 혹은 폐경지(abandoned land)로, 옛 국토이용관리법에서 투기를 막기 위해 도입한 개념이었지만, 해당 법률이 폐지되면서 지금은 쓰지 않고 묵히는 땅이라는 뜻으로만 쓰인다.
공공주도에 집중함으로써 민간의 영역을 배제하고 공급주택 역시 공공주택으로 한정하고 있다는 점이 아쉽다. 용적률 상향, 재건축 초과이익 환수제 미부과 등 인센티브는 매력적이나 LH나 SH에 사업 시행권을 맡기고 수년 후 공공주택을 받는 사업에 얼마나 많은 참여를 이끌어낼 수 있을 것인지가 관건이다. 이러한 상황을 감안해 정부도 이번 정책의 목표를 ‘25 년까지 ‘주택 공급’이 아니라 ‘주택 부지’ 공급 정책이라고 밝힌 것으로 보인다.
SH (Seoul Housing & Communities Corporation) 서울특별시 시민의 주거안정과 복지향상을 목적으로 설립된 서울특별시 산하 지방공기업. 본사는 서울특별시 강남구 개포로 621 (개포동)에 위치해 있다.
이번 계획은 시행 구역을 구체적으로 제시하지 않았고 우선 추진 검토구역 현황만 공개했다. 서울 내 67 개소의 공공 직접 시행 정비사업, 155 개소의 도심 공공주택 복합사업 우선추진 검토구역이 있다고 발표했다.
공공 직접 시행 정비사업의 경우, 조합이 공기업 컨설팅 결과를 토대(비법적절차로 생략가능)로 조합원 1/2 동의로 공공 직접시행 정비사업을 신청할 수 있다. 공기업이 제안사업 적정성을 검토해 지자체에 정비계획 변경을 신청하고 조합이 1 년 내 2/3 동의를 받으면 사업은 확정된다. 공기업은 단독 시행자로서 현물 선납 및 수용방식으로 부지를 확보하고 신속한 인허가 후 착공할 계획이다.
발표 자료에 따르면 13.6 만호라는 공급 계획은 기존 정비사업 구역과 노후화된 정비사업 예정 구역 가용 물량에 기대 참여율을 반영해 산출됐다. 서울의 기존 정비구역의 기대참여율은 25%, 신규구역의 기대참여율은 10%로 예상 공급물량은 약 9.3 만호에 달한다. 참여율을 빠르게 높이는 것이 중요하다.
역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 도심 공공주택 복합사업 역시 마찬가지다. 도심 공공주택 복합사업은 공기업이 사업의 적정성을 검토해 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정을 요청할 계획으로 토지주의 10% 동의로 예정지구 지정이 가능하다. 물론 이 경우에도 예정지구 지정 후 1 년 이내 토지주 2/3 이상 동의를 받아야 사업이 확정된다. 정비사업보다는 기대참여율을 낮게 잡았으나 서울 개발 가용지의 10~15% 참여를 가정하고 있다.
도심 내 정비사업은 다양한 이해관계가 얽혀 있고 각 사업마다 개별이슈가 많은데 사업 지연의 이유가 단지 사업성 때문만은 아니다. 각종 인센티브에도 불구하고 공공주도의 사업방식, 공공주택 공급이라는 점에서 즉각적인 호응을 끌어내기는 쉽지 않아 보인다. 기존 재개발재건축으로는 사업성이 낮아 추진이 어려웠던 중저가 지역, 중소규모 구역에서 추진을 검토할 가능성이 존재한다.
이번 정책은 정부가 서울 및 수도권 도심 내 대규모 공급이 가능하다는 메시지를 주고 있다는 점에서 긍정적이라고 판단한다. 용적률 상향 등 제도적인 인센티브를 제공한다면 도심내 충분히 많은 양의 주택 공급이 가능하다. 정책이 성공적이라면 신규 토지가 없어서 공급 부족이 지속될 것이라는 불안감을 완화해 줄 수 있을 것이다.
하지만 당장 부동산 시장의 가격 안정을 기대하기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 공공주택 재고 확대는 서민 주거 안정 측면에서 필수적이며 장기적으로 주택시장 안정에 효과적일 것으로 기대한다. 하지만 공공주택 확대와 민간 아파트 가격 안정 사이에 개연성이 약하다. 민간 아파트 수요에 영향을 줄 수 있을 만큼 대규모 공공주택을 실제 입주 가능한 주택으로 공급하기까지는 상당한 기간이 필요하다. 우선 이번 정책 참여율을 지켜봐야겠으나 공공주택과 더불어 민간 공급 확대 필요성이 지속적으로 논의될 가능성이 높다.
역세권 개발 등 도심 공공주택 복합사업은 토지주 10%의 동의만으로도 예정지구 지정이 가능하고 소수의 토지주가 소규모 필지 개발 시 적극 고려해볼 수 있을 것으로 생각한다. 하지만 예정지구 지정 후에도 사업시행 확정까지 토지주 2/3 동의가 필요한 만큼 토지주 간 분쟁 가능성이 높고 미동의 토지주 재산권에 대한 논란이 예상된다. 또한 이러한 방식의 개발은 1 인 가구용 소규모 주택 공급에는 효과적이나 단지형 아파트 선호도가 높은 현 상황에서 아파트 매수를 잠재우기는 쉽지 않아 보인다.
수요 억제에서 공급 확대로 정책의 큰 방향 전환을 확인했다는 점에서 이번 정책에 주목해야 한다. 이번 정책에는 국토부, 지자체, 공공기관, 민간 사업자(협회 등) 간 주택공급을 위한 협력체계 구축이 포함되어 있으며 전국 분양계획 물량이 실제 분양으로 이어지도록 지원을 강화하겠다고 밝혔다. 건설사들이 준비하고 있는 민간 분양 사업도 가속화될 것으로 기대한다.
21/02/05 유진투자증권 Analyst김열매
마치며
민간이 아닌 공공주도로 한다는 점이 약간 실망스럽긴 하네요. 그래도 공급을 늘리는 쪽으로 방향을 잡았다는 점은 긍정적으로 보입니다.
아직 직접적으로 구체적인 방안이 나오지 않은 시점이기에 건설사들이 얼마나 수혜를 볼지 불확실한 상황입니다. 가시적인 성과가 나오기까지는 아직 멀었기에 너무 고점에서 들어가지 않으셨으면 좋겠네요.
공공에서 주택을 짓더라도 건자재는 필요하기에 개인적으로 건자재나 건설 폐기물 쪽도 생각해 보셨으면 합니다.
